2022-11-14-远东资信-2022年10月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销售再显颓势_行业债券信用利差走阔_17页_1mb

房地产行业观察与债市运行动态：2022年10月总结

一、行业运行动态分析

• 商品房销售：10月30大中城市商品房成交面积环比降18.13%，同比降18.03%，市场低迷；百城住宅平均价格同比涨幅0.06%，环比连续四个月下跌，房价回落压力显现。
• 土地市场：9月房企土地购置面积和成交价款同比分别降65.01%和55.38%，土地平均购置价格环比涨8.90%，优质地块溢价率高，但政策限制下（如财政部126号文）国企拿地受限。
• 房企融资：10月房地产行业净融资-511.54亿元，信用利差走阔至65.21BP（中位数），违约和展期事件频发，金科地产首次实质性违约。

二、国家及地方政策动态

• 中央政策：党的二十大强调“房住不炒”，加快建立多渠道保障住房制度，提出房地产税改革方向。财政部严禁地方政府虚增土地出让收入，限制国企购地。
• 地方政策：多地下调公积金贷款利率、降低首付比例、发放购房补贴等，优化住房公积金使用政策，加快保障性租赁住房发展，支持“保交楼”。

三、重点公司动态

• 销售与融资：百强房企10月销售操盘金额环比降2.6%，同比降28.4%；多家企业公告融资担保，如滨江集团担保11亿元，金科地产涉多笔担保，信达地产担保总额达207.18亿元。
• 资产处置：世茂集团出售项目公司股份，泛海控股转让亏损资产3.3亿元，优化债务结构。

四、债券市场分析

• 发行与到期：10月共发行债券426.54亿元，净融资-511.53亿元；存量债券规模自2020年9月至2022年10月压降5503.45亿元。
• 信用风险：10月新增2只债券违约，4只债券展期；信用利差收窄后走阔，AA级以下债项利差扩大2.97BP，高资质主体增持发行占比达86.15%。

5、总结与展望

• 问题：市场信心不足，销售和投资疲软，信用风险高企。
• 政策支持：中央“房住不炒”定调，地方促销政策密集落地，金融支持力度加大，强调“保民生”和“保交楼”。
• 展望：市场筑底后或平稳回升，政策持续释放暖意，房企融资环境改善将在短期内承载预期。