2021-12-07-远东资信-2021年11月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销量环比上升_房企债市净融资仍为负_21页_782kb

2021年11月房地产行业观察总结

总体概况

2021年11月的房地产行业报告显示，市场呈现量稳价跌、融资压力大和政策持续收紧的趋势。受信用风险事件影响，销售不及往年同期，资金链紧张问题突出。

房地产市场运行动态

• 商品房成交量价: 11月30大城市商品房成交面积环比增长14.19%，但同比下降20.08%；百城新建住宅平均价格环比下跌0.04%，为去年2月以来首次下跌。各城市类型价格均持平或小幅减速，反映需求下滑。
• 房地产贷款: 个人住房贷款利率环比下降（首套房5.69%，二套房5.96%），放款速度加快，政策支持刚需。
• 房地产信托: 新成立规模环比降至140.94亿元，平均收益率小幅下降，市场避险情绪导致融资缩紧。

政策动态

• 中央政策: 强调“房地产平稳健康发展”和“房住不炒”定位，实施审慎管理制度，防范金融风险。
• 地方政策: 多城市加强预售资金监管、提高首付比例，天津发布房价“限跌令”，限制房企资金周转。

重点企业动态

• TOP100房企: 11月销售操盘金额环比下降3.4%，超8成企业同比下降；销售回款缓慢，资金压力加大。
• 高担保风险: 荣安地产、珠江股份、阳光城等公司对外担保余额均超净资产（最高达354.78%），埋下信用风险隐患。

债券市场分析

• 融资状况: 11月房地产债净融资-173.86亿元，融资未回暖；债券发行增速低于到期，存量规模压降2223亿元。
• 信用事件: 发生2起债券展期，涉及规模约29.1亿元；信用利差环比下降1.62BP（AA+级降幅最显著），反映风险预期轻微缓解，但违约风险上升。
• 评级调整: 11月8家企业和34只债券信用级别下调，主要因债务集中到期、现金流紧张等因素。

总结与展望

尽管近期销售量边际回暖，但整体仍低于往年水平，房企资金链承压问题未改善。未来政策支持预计限于刚需群体，市场增量有限；如果销量持续低迷，可能触发更多信用风险事件，行业需警惕市场出清可能。