20220218-国信证券-房地产菏泽下调首套房首付比例点评_需求侧如期放松_后续政策博弈仍有空间_4页_624kb

证券研究报告总结：菏泽下调首套房首付比例点评

核心内容

本报告围绕菏泽下调首套房首付比例及房贷利率的政策调整展开，分析其对房地产行业的影响。报告指出，菏泽成为本轮市场下行周期中首个下调首套房首付比例的城市，此举释放了积极的政策信号，有助于稳定市场预期，并可能带动更多城市跟进放松政策。

主要观点

• 需求侧政策放松：菏泽下调首套房首付比例至20%，房贷利率也有所降低，显示需求端政策正逐步放松。
• 政策信号意义重大：此次调整符合监管层规定，释放出稳定市场预期的信号，对市场信心有积极作用。
• 后续政策有跟进空间：预计更多三四线城市将出台类似政策，以缓解房地产市场的下行压力。
• 基本面恢复需时间：尽管政策放松，但市场信心不足、需求过度透支等因素仍制约基本面的快速企稳。
• 投资建议：推荐布局三四线城市较多的二线龙头房企，如新城控股；中长期关注经营稳健、综合实力强的房企，如保利发展、金地集团；同时建议关注物管龙头公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、保利物业。

关键信息

政策调整内容

• 首套房首付比例：从30%下调至20%。
• 首套房、二套房房贷利率：分别从5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。

政策背景

• 依据2016年央行与银监会发布的政策，首套房首付比例最低为25%，可向下浮动5个百分点。
• 菏泽此前执行30%首付比例，因市场需求不足、贷款业务承压，现调整符合监管要求。

市场表现

• 2022年1月，300城住宅销售面积同比大幅下降44%，百强房企全口径销售额同比减少41%。
• 市场销售景气度持续低迷，政策放松成为稳定市场的重要手段。

投资建议

• 短期推荐：新城控股（受益于三四线城市布局）。
• 中长期推荐：保利发展、金地集团（经营稳健、综合实力强）。
• 物管板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、保利物业（有望受益于地产压制解除）。

风险提示

• 基本面超预期下行，但政策放松幅度不及预期，可能影响市场复苏速度。

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投资评级

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