房地产行业深度报告：物管行业专题报告一，物管三重场景，远期估值在于业务边界延展性-20210131-开源证券-32页_1mb

房地产与物业管理行业分析总结

核心内容

本报告围绕物业管理行业展开，重点分析了住宅、商业、公建三大领域的发展现状、盈利模式、市场空间及未来展望。同时，探讨了物管行业的估值逻辑与投资建议。

主要观点

1. 物业管理行业发展趋势

   • 物管行业在2021年仍被看好，行业发展处于跑马圈地与增值服务探索并行阶段。
   • 行业长期依赖品质和口碑，中短期依赖地产平台的支持。
   • 随着服务对象从住宅拓展至非住宅领域，物管公司面临更高的技术与能力要求。

2. 三大物管赛道分析

   • 住宅物管：仍处于快速扩张阶段，增值服务是未来盈利增长的重要方向。物管公司通过收并购拓展规模，且续约率保持高位，说明业主粘性较强。
   • 商业物管：具备较强的外部性，对物业价值影响显著。商业物业运营服务收入占租金收入比例可达70%以上，优质运营能力稀缺，具备提价逻辑。
   • 公建物管：单项目规模大，服务边界扩展，受益于“放管服”改革，未来市场空间广阔。

关键信息

住宅物管

• 盈利模式：以基础物管服务为主，增值服务为辅，通过业主增值服务提升收入。
• 行业现状：增值服务探索百花齐放，但尚未形成成熟盈利模式。2019年住宅物管服务渗透率仅49%，市场空间较大。
• 收入结构：2020年房屋物业服务收入（除公建类）达10022亿元，其中增值服务收入占比约20%。
• 业务拓展：物管公司通过收并购快速扩张，如碧桂园服务、雅生活服务等。

商业物管

• 盈利模式：物业管理服务与商业运营服务结合，收入占比可达70%以上。运营收入与商场租金、零售额呈正相关。
• 行业现状：竞争格局分散，优质运营能力稀缺，未来整合空间大。
• 收入测算：以10万平米商场为例，商业物业管理收入占纯租金收入的75%，运营收入占10%左右。
• 市场空间：预计2020年商业物业管理收入规模达10022亿元，其中商业运营收入占比达27%-26%。

公建物管

• 盈利模式：面积大、利润率低，但具备长期粘性与政府项目资源。服务内容包括保洁、安保、工程等。
• 行业现状：随着“放管服”改革推进，物管公司在公建领域服务边界扩大，未来市场空间可达3000亿元。
• 收入测算：2020年公建类物管服务收入约473亿元，未来有望增长至3000亿元。

市场空间测算

• 房屋物管市场空间：预计远期市场空间近2万亿元，其中住宅物管服务渗透率从49%提升至60%-70%，收入将显著增长。
• 公建物管市场空间：预计未来可达3000亿元，占全国公共财政支出比例持续提升。

估值与投资建议

• 业务平台化与场景社会化：物管公司向平台化、社会化转型，未来收入来源将更加多元。
• 估值逻辑：平台型公司估值不再依赖业绩增长，而是基于其服务能力与业务边界延展性。
• 重点推荐公司：碧桂园服务（行业龙头）、金科服务、新城悦服务、永升生活服务（成长性标的）；宝龙商业、华润万象生活（受益标的）。
• 风险提示：行业销售规模波动加大、外拓业务不及预期、人工成本上行压力。

关键数据与图表

• 行业增长：2017-2019年主流物管公司营收复合增速达46%，归母净利润复合增速达66%。
• 收并购趋势：2020年物管行业投资交易总额达94亿元，其中专业服务与增值服务占比显著提升。
• 增值服务潜力：房屋经纪、美居、社区团购三大业务未来收入空间分别达17.6亿元、39.8亿元、51.4亿元。

结论

物业管理行业未来发展空间广阔，尤其在住宅、商业、公建三大领域均有较大增长潜力。随着业务平台化与场景社会化趋势加强，物管公司需提升技术与服务能力，以适应多元化业务需求。在当前市场环境下，重点推荐具备规模与成长性的行业龙头及成长性标的，同时关注受益于政策红利与市场拓展的公司。