20221128-申港证券-房地产行业研究周报_融资支持落地有声_房企资金状况迎改善_11页

房地产行业投资总结

核心内容

近期房地产行业融资政策持续落地，对房企资金状况改善起到积极作用。政策以“十六条”为指导，重点支持民企融资，并推出“保交楼”专项贷款。整体来看，政策支持正逐步显现效果，房企融资渠道拓宽，资金压力有所缓解，同时市场信心逐步恢复。

主要观点

• 融资支持政策落地：通过“第一支箭”和“第二支箭”政策，房企获得信贷和债券融资支持，有效缓解资金压力。
• 信贷支持全面铺开：六大国有银行与18家房企达成合作协议，授信额度合计超过1.65万亿元，覆盖国央企、混合制房企及民企。
• 债券融资工具启动：新一轮民营企业债券融资支持工具初步额度为2500亿元，可扩容，为尚未完成申请的房企提供支持空间。
• “保交楼”专项贷款推出：央行和银保监会推出2000亿元免息再贷款，鼓励商业银行支持“保交楼”项目，增强购房者信心。
• 市场表现积极：申万房地产板块在11月21日至25日期间上涨5.09%，在申万一级行业中排名靠前。
• 投资策略建议：关注经营稳健、资信良好的龙头房企如保利发展、万科A、龙湖集团；同时关注高品质房企如滨江集团、绿城中国；以及地方国央企如建发国际、越秀地产；代建行业推荐绿城管理控股。

关键信息

1. 融资支持

• 第一支箭（信贷支持）：

  • 授信总额超过1.65万亿元，主要由六大国有银行提供。
  • 工商银行6550亿元、中国银行6000亿元、邮储银行2800亿元、交通银行1200亿元，合计16550亿元。
  • 加入农业银行和建设银行后，总额超过1.65万亿元。
  • 合作房企包括国央企（8家）、混合制房企（3家）、民企（7家），其中万科、龙湖、美的置业合作较多。
  • 融资合作形式包括开发贷、住房按揭贷款、并购贷款、债券承销投资、融资租赁、保函、供应链融资等。

• 第二支箭（债券融资）：

  • 龙湖集团200亿元储架式注册发行额度已完成审批。
  • 美的置业、新城控股各150亿元额度申请已受理。
  • 万科表达280亿元申请意向，金地集团150亿元额度已递交申请。
  • 中债增进公司对龙湖、美的置业、金辉集团分别提供20亿元、15亿元、12亿元中期票据信用增进支持。

• 保交楼专项贷款：

  • 央行和银保监会推出2000亿元免息再贷款，用于支持“保交楼”工作。

2. 市场表现

• 申万房地产板块：11月21日至25日上涨5.09%，跑赢沪深300指数。
• 个股表现：
  • 涨幅前三：中交地产（+21.4%）、中国武夷（+16.6%）、首开股份（+13%）。
  • 跌幅前三：三湘印象（-23.9%）、莱茵体育（-7.6%）、万业企业（-6.7%）。
• 估值指标：
  • PE（TTM）为13.56倍，较前一周增加0.66倍。
  • PB（LF）为0.91倍，较前一周增加0.04倍。

3. 市场数据追踪

• 新房成交数据：

  • 30城新房成交面积单周同比-18%，累计同比-29%。
  • 一线城市成交面积单周同比-24%，累计同比-24%。
  • 二线城市单周同比-20%，累计同比-26%。
  • 三线城市单周同比-24%，累计同比-38%。

• 二手房成交数据：

  • 13城二手房成交面积单周同比+20%，累计同比-9%。

• 土地市场数据：

  • 100城土地供应面积累计同比-10%，成交面积累计同比-12%，成交金额累计同比-32%。
  • 土地成交溢价率5.49%。
  • 一线城市土地成交面积累计同比-32%，二线城市累计同比-26%，三线城市累计同比-38%。
  • 部分重点城市周度销售数据表现分化，如北京（-32%）、上海（+69%）、杭州（+37%）、南京（+55%）等。

投资策略

• 重点推荐房企：
  • 龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团。
  • 高品质房企：滨江集团、绿城中国。
  • 地方国央企：建发国际、越秀地产。
  • 代建行业：绿城管理控股。

风险提示

• 销售市场复苏不及预期。
• 个别房企可能出现债务违约。

评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：增持（针对申港证券研究观点）

附录

• 分析师信息：
  • 曹旭特，SAC执业证书编号：S1660519040001
  • 翟苏宁，SAC执业证书编号：S1660121100010
• 行业数据：
  • 股票家数：115家
  • 行业平均市盈率（PE）：13.56倍
  • 行业平均市净率（PB）：0.91倍