2017-房地产市场热点聚焦与动态跟踪第1期：高温天气拖累新房销售，一二三线全线下滑_23页-3mb

房地产市场动态与分析总结

核心内容

• 政策动态：九部委联合发文支持住房租赁市场，广州率先实施“租购同权”政策，推动租赁住房发展。
• 市场表现：新房销售在高温天气影响下，一二三线城市全线下滑；二手房销售同样呈现区域分化，一线城市和三线城市下滑，二线城市小幅上升。
• 投资建议：维持行业“推荐”评级，重点推荐龙头房企及具备扩张潜力的公司。
• 风险提示：房地产市场景气度低于预期；房地产融资收紧超预期。

主要观点

政策推动租赁市场发展

• 九部委联合发布通知，支持在人口净流入的大中城市发展住房租赁市场，选取了12个城市作为试点。
• 广州率先发布“租购同权”政策，但主要适用于户籍人口及符合条件的随迁子女，对无户籍常住人口影响有限。
• 政策的实施有助于遏制学区房投机，但租金回报率的提升可能激励长期持有的投资需求。

市场表现分析

• 新房销售：7月38大中城市新房销售面积环比下降9.1%，一线城市微升，二线城市和三线城市显著下滑。预计7、8月为传统淡季，销售将继续低迷，但“金九银十”或带来需求释放。
• 二手房销售：一线城市和三线城市销售面积环比下降，二线城市小幅上升，整体市场表现低迷。
• 库存变化：房企推盘积极性不高，20大中城市新房库存环比下降1.7%，一线城市微升，二、三线城市显著下滑。

投资机会与建议

• 龙头房企在融资、拿地和销售能力上的优势明显，行业集中度提升，建议关注招商蛇口、万科A、金地集团等。
• 滨江集团因规模扩张意愿强和加杠杆空间大，也被推荐为关注对象。

关键信息

政策背景

• 九部委通知：推动住房租赁市场发展，选取12个城市作为试点，重点在于租赁与产权解绑。
• 广州政策：16条措施，强调租赁权益，但以户籍人口为核心，对无户籍人口影响有限。

市场数据

• 新房销售：7月38大中城市销售面积359万平米，环比下降9.1%；一线城市销售面积51万平米，环比下降0.6%；二线城市销售面积170万平米，环比下降9.0%；三线城市销售面积138万平米，环比下降11.9%。
• 二手房销售：7月38大中城市销售面积115万平米，环比上升2.9%；一线城市销售面积27万平米，环比下降8.2%；二线城市销售面积63万平米，环比上升11.9%；三线城市销售面积26万平米，环比下降3.7%。
• 库存去化：20大中城市新房可售面积7805万平米，环比下降1.7%；一线城市微升，二、三线城市显著下降。

资金与投资情况

• 资金来源：1-6月房地产资金来源达7.6万亿元，同比增长11.2%；6月单月资金量为1.68万亿元，同比增长16.07%。
• 资金结构：定金及预收款和按揭贷款占比较大，国内贷款增速明显，反映信贷有所放松。
• 投资数据：6月房地产投资完成额同比增长7.9%，新开工面积创2014年以来新高，显示房企补库存意愿强。

投资建议

• 推荐公司：招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团。
• 市场评级：维持行业“推荐”评级，认为龙头房企具备更强的竞争力。

风险提示

• 市场风险：房地产市场景气度低于预期。
• 政策风险：房地产融资收紧超预期。

附录信息

• 分析师：杨柳（民生证券研究院策略分析师）
• 研究助理：徐超（民生证券房地产团队研究助理）
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，不承担因使用本报告而产生的任何责任。