20180207-西南证券-房地产行业月报_核心二三线新房成交超预期_房贷额度仍偏紧_16页_2mb

房地产行业月报总结

核心内容

2018年1月，房地产行业迎来开年行情，申万房地产板块整体大幅上涨 13.62%，涨幅在28个子行业中位列第一，成交量达到7602亿元，环比增长 192.6%。同期沪深300指数上涨 6.08%，房地产板块表现优于大盘。其中，泰禾集团、荣盛发展和华夏幸福表现尤为突出，月涨幅分别达 75.32%、44.39% 和 43.55%。

主要观点

1. 新房成交情况

   • 60个样本城市新房月销均值为 4427套，环比下降 31%，同比下降 4%。
   • 调控二三线城市新房月销量同比增长 43%，表现亮眼。
   • 一线城市新房月销量同比仅下降 1%，但重点二三线城市月销量下降 32%。

2. 存量房成交情况

   • 14个样本城市存量房成交均值为 4407套，环比小幅下降 1%，同比微增 1%。

3. 土地购置情况

   • 2017年房地产企业购置土地面积达 25508万平方米，同比增长 16%，增速为7年来新高。
   • 土地购置费达 23169亿元，同比增长 23%。
   • 土地购置成本上升至 9083元/平米，同比增长 7%。

4. 贷款情况

   • 房产开发贷款余额和个人购房贷款余额均处于历史高位。
   • 2017年末，房产开发贷款余额为 7.0万亿元，较2016年增长 1.34万亿元。
   • 个人购房贷款余额为 21.9万亿元，较2016年增长 2.76万亿元。

5. 房贷利率情况

   • 四大行首套房贷利率在部分核心城市上浮，如深圳、广州、北京，分别上浮至基准利率的 1.1倍、1.05倍、1.05倍。
   • 上海首套房贷利率仍保持折扣，约为 9-9.5折。
   • 二套房贷利率在各城市普遍上浮，如北京约 1.2倍，深圳为 1.1-1.2倍，广州为 1.15倍。

关键信息

• 行业基本面：房地产行业在2018年1月表现出强劲的市场表现，核心二三线城市新房成交超预期，而一线城市及重点二三线城市成交表现分化。
• 政策动态：国家及地方出台多项房地产调控政策，包括严控居民杠杆率、推进租赁住房建设、优化土地供应结构等。
• 市场趋势：房地产行业预计在2018年仍“强于大市”，建议关注股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性。
• 投资建议：A股推荐 万科A、保利地产、新城控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展；港股推荐 碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产。
• 风险提示：信贷政策或进一步趋紧、调控政策或超预期。

行业数据亮点

• 2017年商品房销售额约 13.4万亿元，同比增幅 13.7%。
• 商品房销售面积 16.9亿方，同比增加 7.7%。
• 房地产开发投资额全年约为 11.0万亿元，同比增速 7.0%。
• 2017年12月房地产开发投资额单月增速最低，仅为 2.4%。
• 百城住宅平均价格从2010年末的 9314元/平 上涨至2017年末的 13967元/平，年复合增速约 6%。

重点城市政策

• 深圳：国务院批准撤销经济特区管理线，促进一体化发展。
• 南京：加大租赁住房建设，优化土地供给结构。
• 北京：适度扩大土地供应，推进租购并举住房制度。
• 合肥：对2016年11月后出让的地块实施限价政策。
• 厦门：推进租购并举，实行差别化调控政策。
• 兰州：取消部分区域限购政策，实施限售政策。

股票流动性与估值

• 万科A：当前价格 35.82元，投资评级 买入，预计2018年EPS为 2.93元，PE为 12.23倍。
• 保利地产：当前价格 18.03元，投资评级 买入，预计2018年EPS为 1.55元，PE为 11.63倍。
• 新城控股：当前价格 40.01元，投资评级 买入，预计2018年EPS为 3.06元，PE为 13.08倍。
• 金地集团：当前价格 14.59元，投资评级 买入，预计2018年EPS为 1.98元，PE为 7.37倍。
• 华夏幸福：当前价格 41.41元，投资评级 买入，预计2018年EPS为 3.90元，PE为 10.62倍。

总结

房地产行业在2018年1月表现出强劲的市场表现，核心二三线城市新房成交超预期，但一线城市及重点二三线城市表现分化。土地购置面积和成本显著上升，显示企业补库存需求增强。房贷利率持续偏紧，尤其在核心城市，个人购房贷款余额处于高位。尽管存在调控政策和信贷政策的风险，但行业整体仍被看好，投资建议关注流动性、业绩确定性及销售增长弹性。