2019上海城市更新白皮书_112页_16mb

上海城市更新白皮书总结

核心内容

上海城市更新已进入“有机更新”新阶段，旨在提升城市品质和活力，实现内涵式创新发展。这一更新模式注重空间利用集约紧凑、功能复合、低碳高效，与“大拆大建”的传统模式形成鲜明对比。城市更新不仅关注建筑的改造，更重视文化传承、社区激活和可持续发展。

主要观点

• 城市更新是推动城市持续发展和繁荣的重要方式，反映了人们生活方式和城市发展方式的变化。
• 上海城市更新聚焦于四个重点领域：商业商务区、工业用地、老旧住区和历史文化风貌区。
• 项目定位、成本与经济效益是开展城市更新项目前需要重点考虑的三大要素。
• 城市更新项目通过“高度混合使用”和“在历史建筑保护中探索业态创新”等策略，成功提升区域吸引力和项目价值。
• 城市更新涉及多方利益协调，包括政府、开发商、租户及社区居民，需通过多方合作和利益再分配实现共赢。
• 改造项目需面对诸如产权结构不明、改造成本不确定性、报批流程繁琐等挑战，需要专业团队的介入和全过程管理。

关键信息

政策支持

• 上海在2015年出台了《上海市城市更新实施办法》和《上海市城市更新规划土地实施细则》，对规划政策和土地政策进行了重大调整。
• 政策支持包括“存量补地价”、“容积率转移或奖励”、“鼓励功能混合”等，为城市更新扫除制度障碍。
• 上海还开展了城市更新试点工作，为精细化政策和适用技术规范的出台提供了实践经验。

项目类型与特点

大片区更新

• 以传承片区历史气韵、以产“新”城、筑巢引凤为核心。
• 需要高前期投入和长投资回收期，但能提升片区吸引力，带动土地增值和整体物业价值。
• 案例：伦敦国王十字街、上海上生·新所。

小片区更新

• 梳理各方关系，提升老片区的居住活力与商业活性。
• 改造保留建筑物原主体结构，改变部分使用功能。
• 案例：上海黄浦区179号街坊、800秀创意园。

单体建筑改造更新

• 因地制宜，通过整治、改善、保护、活化等方式实现。
• 主要关注建筑外立面、室内空间、景观和场地等。
• 案例：上海中港汇大厦、嘉昱外滩中心、明悦大厦。

经济效益

• 大片区更新项目前期投入大，但长期经济效益显著，如上海新天地地价上涨。
• 小片区更新项目前期投入相对较小，但投资回收期较长。
• 单体建筑改造项目前期投入少，投资回报率较高，适合快速实现价值提升。

项目设计

• 项目设计是城市更新全生命周期中的关键环节。
• 设计需兼顾历史建筑保护与现代功能需求，通过精细化设计和创新理念，提升项目形象和价值。
• 外立面改造是提升项目形象的直接方式，但需注意规划限制和审批流程。
• 室内空间优化和功能调整有助于提升租户体验和项目运营效率。

项目审批流程

• 不同类型的更新项目有不同的审批流程，如室内装修、室内改造、室外立面改造等。
• 报批报建流程繁琐，影响工期和资金周转，需提前进行详细规划和沟通协调。

成功案例

• 伦敦国王十字街：通过“高度混合使用”和“历史建筑保护中探索业态创新”实现区域复兴，吸引国际知名企业入驻。
• 上海上生·新所：在保留历史风貌的基础上，实现功能转换和业态融合，成为上海城市更新标杆项目。
• 上海中港汇大厦：通过改造实现租金翻倍增长，成为高效益综合体。
• 上海远洋新干线项目：将酒店改造为服务式公寓，结合商业裙楼，提升空间使用效率和项目价值。

租户与开发商关注点

• 租户看重项目的性价比和空间灵活性，尤其适合弹性办公需求。
• 开发商和投资者关注项目定位、成本控制及投资回报，注重市场调研和与专业团队合作。
• 需要协调多方关系，包括产权、利益和政府政策，以推动项目顺利实施。

未来展望

• 城市更新将更加注重可持续发展，如建筑节能、智能技术应用等。
• 项目将更注重业态协同、品质生活和社区提升，成为未来城市更新的重要方向。
• 随着资产证券化的发展，城市更新项目的退出机制和再融资方式也将更加成熟。

总结

城市更新作为上海迈向卓越全球城市的重要举措，正逐步从“大拆大建”转向“有机更新”。这一转型不仅提升了城市空间品质和功能复合度，也促进了历史文化传承和社区活力。戴德梁行作为城市更新的合作伙伴，通过整合资源和提供全生命周期服务，助力城市更新项目的成功实施。未来，随着更多精细化政策和规范的出台，城市更新将更加系统化、可持续化，为上海的发展注入新的活力。