房地产行业物业管理系列报告一：掘金万亿物业蓝海，优选成长与品质-20190821-长江证券-32页_1mb

房地产行业 - 物业管理系列报告一总结

核心内容

本报告分析了中国物业管理行业的现状与未来发展趋势，重点指出行业正处于快速发展阶段，市场规模广阔，盈利模式不断优化，企业通过规模扩张和差异化竞争提升市场地位。报告还对主要物管企业的发展策略和市场表现进行了对比分析，提出了短期与长期发展的关注点。

主要观点

1. 物业企业抢滩上市，行业迎来集中爆发

• 2018年成为物业管理行业上市高峰期，南都物业成为首家登陆A股的物管企业，雅生活服务、碧桂园服务等五家物管企业成功登陆港股。
• 截至2019年中，物业服务企业已成功登陆A股1家、港股14家、新三板46家，行业关注度持续上升。

2. 蓝海市场曙光渐明，行业盈利存在支撑

• 物管行业当前在管面积与存量市场仍有较大差距，2020年市场规模预计达1.2万亿元，增长空间充足。
• 物业费受调控而成本刚性提升，但行业毛利率未呈现单边下行趋势，主要因多环节优化盈利能力和高价值增值业务占比提升。

3. 规模扩张为先，但差异化竞争仍存

• 行业格局尚未稳定，企业通过不同模式实现规模扩张：依赖关联房企（如碧桂园服务）、市场化拓展（如绿城服务）和收并购（如雅生活服务）。
• 差异化竞争成为重要策略，如中航善达聚焦高价值机构物业，彩生活通过互联网思维打造社区平台。

4. 短期关注规模扩张与盈利弹性，品牌为长期核心

• 短期物管企业需注重规模扩张和盈利弹性，具有高增长潜力的企业更受市场青睐。
• 长期来看，品牌影响力和差异化服务将成为行业竞争的关键，具有品牌优势的企业有望在市场集中度提升中扩大市场份额。

关键信息

行业规模

• 2018年物业在管面积达210.55亿平方米，同比增长7.88%。
• 2020年预计基础物业市场规模为9569亿元，增值服务市场为2392亿元，总规模达1.2万亿元。

企业策略

• 碧桂园服务：依托碧桂园集团，储备面积充沛，2018年在管面积达1.82亿平方米，通过收并购减少对关联房企依赖。
• 绿城服务：依靠品质和品牌，市场化拓展能力强，2018年在管面积同比增长23.66%，储备面积充足。
• 雅生活服务：通过收并购实现快速扩张，2018年在管面积达13812万平方米，其中收并购贡献占比21.25%。

增值服务

• 增值业务收入占比持续提升，2018年达19.51%，净利润率是基础物业服务的3倍。
• 碧桂园服务增值服务收入占比达25.84%，毛利率达66.1%。

政策与市场

• 物业费市场化定价趋势明显，部分省份如北京、山东、江苏、广东逐步放开物业费定价。
• 2019年广东省取消政府指导价范围内物业费备案管理，推动物业费市场化。

行业发展趋势

• 规模扩张：行业集中度提升，但格局尚未稳固，企业通过多种方式拓展管理面积。
• 盈利优化：通过科技赋能、外包优化和高价值业态拓展，提升毛利率和人均产值。
• 差异化竞争：部分企业通过高价值业态和增值服务构建差异化竞争优势。
• 资本助力：企业通过上市融资和收并购快速扩张，增强市场竞争力。

风险提示

1. 地产竣工交付不及预期，可能限制行业规模扩张。
2. 物业费市场化定价进程缓慢，可能对盈利形成压制。

附录：主要物管企业对比

图表目录

• 图1：2018年起我国物业管理行业进入爆发期
• 图2：2019年上半年我国商品房销售面积同比下降1.8%
• 图3：2019年上半年我国房屋竣工面积同比下降12.7%
• 图4：2018年物业在管面积同比增长7.88%
• 图5：2018年百强企业管理面积均值同比增长17.52%
• 图6：2029年我国或迎人口峰值，对应城镇人口近10.09亿
• 图7：城镇存量住房面积仍存较大增长空间
• 图8：近年商品房销售竣工有所分化，但后续年份竣工大概率回归销售
• 图9：住宅物业管理仍为物管最重要基石
• 图10：物业企业增值服务收入占比提升
• 图11：2018年物业服务百强企业市场占有率为38.85%
• 图12：2018年TOP10物管企业市场占有率为11.35%
• 图13：2018年TOP10企业营业收入均值是百强企业的5.51倍
• 图14：百强不同层级企业管理面积均值差距呈扩大趋势
• 图15：近年物业服务百强企业榜单留存率不足65%
• 图16：物业管理行业市场集中度远低于房地产行业
• 图17：物业服务TOP10企业榜单排名变动频繁
• 图18：近年百强物业企业人工成本占营业成本比重超过55%
• 图19：一线城市最低工资标准逐渐提高
• 图20：一线城市物业服务均价基本保持稳定
• 图21：2018年物管行业成本费用率为92.20%
• 图22：近年来物业服务百强企业毛利率保持在20%以上
• 图23：2018年碧桂园服务销售毛利率为37.68%
• 图24：2018年雅生活服务销售毛利率为38.20%
• 图25：近年普通住宅物业费小幅上行
• 图26：百强企业单位面积收入与毛利持续上升
• 图27：百强企业基础业务外包项目数量占比提升
• 图28：2018年百强企业人均在管面积为6356平方米
• 图29：百强企业智能化投入均值保持高增速
• 图30：百强企业人均产值与净利润持续提升
• 图31：百强企业增值业务收入占比持续提升
• 图32：2018年百强企业增值业务净利润率将近基础物业服务的3倍
• 图33：2018年碧桂园服务基础物业收入占比降至73.7%
• 图34：碧桂园服务增值业务毛利率远高于基础物业管理服务
• 图35：2018年主要上市物业企业在管面积多保持较高增速
• 图36：2018年上市企业存量在管面积来源分布
• 图37：2018年上市企业新增在管面积来源分布
• 图38：高基数下公司在管面积仍维持30%以上增速
• 图39：背靠地产龙头，储备面积充沛
• 图40：2018年公司逾8成在管面积来自碧桂园集团
• 图41：新增面积方面公司加强对第三方来源拓展
• 图42：公司近年在管面积增速维持20%以上
• 图43：绿城服务在手储备充足
• 图44：非住宅业态物业收入占比提升
• 图45：公司物业费收缴率维持高位
• 图46：公司平均物业费逐年提涨
• 图47：公司基础业务毛利率持续提升
• 图48：打造完整的全生命周期服务版图
• 图49：推出“绿联盟”创新技术与管理输出
• 图50：2018年雅生活服务在管面积达13812万平方米
• 图51：2018年公司在管面积中母公司占比降至34.89%
• 图52：2018年雅生活服务在管面积中其他收并购占比为21.25%
• 图53：2018年雅生活服务新增管理面积中其他收并购占比为49.1%
• 图54：雅生活服务募集资金中55.37%用于战略投资及收购
• 图55：雅生活服务基础物业服务毛利率增速趋缓
• 图56：2019年上半年中航善达物管面积达7634万平方米
• 图57：中航善达物管收入增速较好
• 图58：2018年中航善达物管收入近85%来自机构类与商业类管理面积
• 图59：2018年中航善达新签约面积87.87%来自机构与商业类物业

表格目录

• 表1：当前物业服务企业成功登陆A股市场1家、港股市场14家
• 表2：物业行业存万亿级市场容量
• 表3：拓展较高物业费的新盘对物业企业盈利形成支撑
• 表4：近年部分省份物业服务费相关调控政策有所松动
• 表5：三种面积拓展模式优劣对比
• 表6：碧桂园服务积极通过并购等方式降低对关联公司依赖
• 表7：2017年以来雅生活服务共有6项重大收购项目
• 表8：公司市场拓展聚焦高价值业态