2017-跨市场物业管理服务报告：万亿蓝海开启，千亿市值龙头可期_33页-3mb

物业服务市场前景与投资分析总结

核心内容

物业服务行业正迎来快速发展的黄金时期，市场规模预计将在2030年达到1.35万亿元，相比2015年的6500亿元存在2倍以上的成长空间。行业集中度较低，CR10仅为10.18%，行业呈现“大行业、小龙头”的竞争格局。随着消费升级和地产企业配套物业公司的退出，行业将进入加速集中阶段，具备资源、品牌和扩张能力的龙头企业有望享受行业成长和市场份额扩张的双重红利。

主要观点

1. 市场前景广阔

   • 城市化率持续提升，城镇人口增加，推动物业管理需求增长。
   • 居民收入增长促进服务型家庭消费需求，物业服务质量需求上升。
   • 政策法规完善，推动行业市场化和规范化发展。
   • 物业服务价格有望稳步提升，社区增值服务成为新空间。

2. 行业空间巨大

   • 2030年潜在市场规模超过13000亿元，住宅物业是主要增长点。
   • 假设龙头公司市场份额达到10%，对应年收入规模约800亿元，市值有望接近1000亿元。
   • 增值服务和多元化业务将显著提升行业利润空间。

3. 行业集中度提升趋势明显

   • TOP10和百强企业增速高于行业整体，马太效应显著。
   • 龙头企业借助地产资源和资本运作实现规模扩张，提升市场份额。
   • 品牌影响力强、外拓能力强的公司有望在竞争中胜出。

关键信息

市场规模预测

• 住宅物业：2015年管理面积135.6亿平米，预计2030年管理面积达259.4亿平米，市场规模约6973亿元。
• 办公物业：2015年管理面积4.6亿平米，预计2030年管理面积9.8亿平米，市场规模约931亿元。
• 商业物业：2015年管理面积18.1亿平米，预计2030年管理面积47.7亿平米，市场规模约3984亿元。
• 公共及其他物业：2015年管理面积16.2亿平米，预计2030年管理面积31.9亿平米，市场规模约1638亿元。
• 总市场规模：预计2030年超过13525亿元。

龙头企业分析

• 绿城服务（2869.HK）：2016年营收37.2亿元，净利润2.9亿元，2013-2016年复合增速达53.2%，具备品牌优势和外拓能力。
• 保利物业（871893.OC）：2016年营收19.4亿元，净利润8563万元，2014-2016年营收和净利润复合增速分别为23.3%和71.1%，在养老服务领域具有领先优势。
• 中海物业（2669.HK）：2016年营收22.9亿元，净利润2.0亿元，最近三年营收复合增速16.5%，注重品质与效率。
• 彩生活（1778.HK）：2016年营收13.4亿元，净利润1.9亿元，2014-2016年营收和净利润复合增速分别为72%和62%，社区服务平台运营领先。
• 万科物业（非上市）：2016年营收42.6亿元，2011-2016年年复合增速高达49.4%，服务覆盖广泛，具备强大的品牌影响力。

新三板企业亮点

• 远洋亿家（837149.OC）：2016年营收11.8亿元，净利润1.4亿元，2014-2016年营收和净利润复合增速分别为12%和70%，通过并购快速扩张。
• 嘉宝股份（834962.OC）：2016年营收6.80亿元，净利润1.01亿元，2014-2016年营收和净利润复合增速分别为13.5%和151.5%，区域龙头。
• 开元物业（831971.OC）：2016年营收4.27亿元，净利润3042万元，2014-2016年营收和净利润复合增速分别为40.0%和55.7%，酒店式物业管理专家。

投资建议

• 首选企业：绿城服务、保利物业、中海物业。
• 关注企业：彩生活、远洋亿家、嘉宝股份、开元物业。
• 推荐理由：具备资源和品牌优势、持续扩张能力、高附加值服务发展和社区服务平台运营能力。

风险提示

1. 市场竞争加剧。
2. 劳动力成本上涨。
3. 业务创新和转型的不确定性。
4. 推荐公司业绩不达预期。
5. 上市/挂牌公司股价波动。
6. 新三板流动性不足。