物业管理行业投资策略：万亿蓝海，穿越牛熊-20210713-国信证券（香港）-15页_634kb

物业管理行业投资策略总结

核心内容

物业管理行业在2021年上半年表现出强劲的增长势头，成为所有行业中涨幅最高的板块之一。行业持续穿越牛熊周期，展现出高确定性和可预见性的业绩增长，同时，行业资本化浪潮持续加速推进，市场规模有望进一步扩大。

主要观点

• 行业表现优异：2021年上半年，港股物业管理行业上涨30.40%，远超恒生指数的3.34%涨幅，连续三年表现亮眼。
• 资本化加速：自2014年彩生活（1778.HK）上市以来，物业管理企业IPO数量逐年攀升，2021年预计上市数量将超过30家，行业上市公司总数有望突破70家。
• 行业集中度提升：物业管理市场逐渐向优质龙头企业集中，百强物业公司的在管面积和收入持续增长，未来三年仍有望保持15%以上的复合增速。
• 内生增长优选：对于以住宅为主的物业管理公司，“储备面积/在管面积”是衡量未来2-4年业绩增长确定性的重要指标。
• 投资建议：当前物业管理行业处于黄金发展期，建议关注行业龙头，如碧桂园服务（6098.HK）、建业新生活（9983.HK）、新城悦服务（1755.HK）等。

关键信息

• 行业市值：截至2021年7月11日，港股及A股物业管理企业合计市值达10006亿港元，超过万亿港元。
• 市场增长潜力：中国城镇化率持续上升，房地产行业仍具备稳健增长前景，物业管理行业因此受益。
• 主要企业表现：
  • 碧桂园服务（6098.HK）：储备面积/在管面积达117.8%，未来增长可期。
  • 新城悦服务（1755.HK）：在管面积同比增长68.6%，第三方拓展显著，成长性突出。
  • 建业新生活（9983.HK）：业绩快速增长，2020年收入26.55亿元，净利润4.27亿元，同比增长51.3%和82.3%。
• 估值与盈利预测：
  • 建业新生活（9983.HK）：2021-2023年预计收入分别为39.82亿元、59.73亿元、89.59亿元，EPS分别为0.47元、0.67元、0.94元。
  • 新城悦服务（1755.HK）：2021年PE为33.2X，目标价30港元，维持“买入”评级。

风险提示

• 房地产行业调整超预期可能影响物管企业业绩增长。
• 人员成本大幅上升可能压缩利润空间。
• 增值服务收入增速低于预期可能影响整体盈利能力。

行业发展趋势

• 市场规模：中国房地产行业自1998年以来持续扩张，物业管理行业受益于房地产发展。
• 政策支持：香港联交所调整主板盈利规定，为中小房企提供上市机会。
• 技术驱动：行业集中度提升与信息技术发展密切相关，推动服务创新与效率提升。

投资逻辑

1. 建业新生活（9983.HK）

• 市场定位：扎根中原地区的物管龙头，项目高密度覆盖。
• 业务结构：物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。
• 财务表现：2020年收入26.55亿元，净利润4.27亿元，同比增长显著。
• 增长潜力：合约面积为在管面积的1.87倍，未来三年增长确定性高。
• 估值分析：2021年PE为13.29X，明显低于行业龙头平均31X，存在估值修复空间。

2. 新城悦服务（1755.HK）

• 关联企业表现：新城控股（601155.HK）2020年销售金额和面积均位列行业前十。
• 财务表现：2020年收入28.66亿元，净利润4.52亿元，同比增长41.6%和60.4%。
• 第三方拓展：第三方在管面积占比达40.7%，同比增长显著。
• 盈利预测：2021-2023年预计净利润分别为6.56亿、9.90亿、13.58亿元，对应EPS分别为0.75元、1.14元、1.56元。
• 估值分析：2021年PE为33.2X，目标价30港元，维持“买入”评级。

行业数据

• 2016-2020年行业增长：
  • 在管面积复合增长率：8.8%
  • 百强企业平均总收入：从6.28亿元增至11.73亿元，复合增长率16.9%
  • 百强企业平均总建筑面积：从2730万平方米增至4880万平方米，复合增长率15.7%
• 2021年物管企业上市情况：
  • 已上市物管企业数量：49家（港股45家，A股4家）
  • 拟上市企业数量：超过20家，预计全年IPO数量将超过30家

总结

物业管理行业正处于快速发展阶段，行业集中度不断提升，龙头公司表现突出，具备良好的投资价值。随着房地产行业的持续发展和政策支持，物管企业有望进一步扩大市场份额，实现业绩增长。建议投资者关注具有高储备面积/在管面积比值的公司，如碧桂园服务、建业新生活、新城悦服务等，以把握行业增长机遇。同时，需注意房地产行业调整、人员成本上升及增值服务增速等潜在风险。