2017-跨市场物业管理服务专题-万亿蓝海开启_33页-3mb

物业服务行业专题报告总结

核心内容

物业服务行业正处于快速发展阶段，市场前景广阔，预计至2030年市场规模将超过1.35万亿元，较当前规模有2倍以上的成长空间。行业主要受益于城市化进程、居民消费升级、政策法规完善以及房地产企业对物业管理的重视。

主要观点

1. 行业前景

   • 城市化率持续提升，城镇人口数量增长推动物业管理需求增加。
   • 居民收入增长促进服务型家庭消费需求，物业服务具备稳定、高频、刚性消费的特性。
   • 政策法规日趋完善，推动行业市场化发展，物业服务定价机制改革和税收政策优化促进行业健康发展。
   • 资本市场支持物业管理企业融资和扩张，尤其是新三板的扩容为中小企业提供平台。

2. 市场空间

   • 住宅物业管理是市场增长的主要驱动力，仅考虑传统物业服务，潜在市场规模近7000亿元。
   • 未来行业集中度将提升，行业进入加速集中阶段，龙头公司有望享受双重成长红利。
   • 通过增值服务和多元化业务延伸，物业管理公司将进一步打开成长空间。

3. 行业现状

   • 当前行业集中度较低，CR10仅为10.18%，整体呈现“大行业、小龙头”的格局。
   • 传统物业管理仍占主导，但增值服务占比逐步提升。
   • 企业扩张主要通过规模扩张和产品扩张实现，兼并收购成为重要手段。

4. 龙头企业优势

   • 龙头企业具备资源优势（如背靠房地产开发巨头）、品牌优势（如服务质量）和扩张能力（如外拓项目、资本运作），具备持续领跑能力。
   • 通过智能化、信息化升级，提升服务效率，降低成本，增强竞争力。

关键信息

• 市场规模预测：2030年物业管理行业潜在市场规模超过1.35万亿元，住宅市场占比最大，预计近7000亿元。
• 行业集中度：CR10仅为10.18%，远低于房地产和连锁零售行业，行业集中度提升空间大。
• 增值服务：社区电商、家政、养老、教育等高附加值服务成为未来增长点。
• 扩张模式：龙头企业通过兼并收购、平台输出、资本运作等方式快速扩张，提升市场份额。
• 投资建议：推荐具备资源、品牌和扩张能力的龙头公司，如绿城服务（2869.HK）、保利物业（871893.OC）、中海物业（2669.HK）等，同时关注新三板的区域性优质企业，如远洋亿家（837149.OC）、嘉宝股份（834962.OC）、开元物业（831971.OC）等，以及社区服务平台运营商彩生活（1778.HK）。

风险提示

1. 市场竞争加剧可能导致利润空间压缩。
2. 劳动力成本上涨影响企业盈利能力。
3. 业务创新和转型可能面临不确定性。
4. 推荐公司业绩可能不达预期。
5. 上市/挂牌公司股价波动风险。
6. 新三板流动性风险。

代表性公司模式与经营状况

• 万科物业：非上市，覆盖全国65个城市，服务项目近2000个，合同面积3.56亿平方米，2011-2016年复合增速达49.4%。
• 中海物业：港股上市，管理面积9860万平方米，2016年营收22.9亿元，净利润2亿元，复合增速16.5%。
• 绿城服务：港股上市，管理面积1.175亿平方米，2016年营收37.2亿元，净利润2.9亿元，复合增速达53.2%。
• 彩生活：港股上市，管理面积4.2亿平方米，2016年营收13.4亿元，净利润1.9亿元，复合增速达72%。
• 保利物业：新三板挂牌，管理面积9294万平方米，2016年营收19.4亿元，净利润1.4亿元，复合增速达71.1%。
• 远洋亿家：新三板挂牌，管理面积3100万平方米，2016年营收11.8亿元，净利润1.4亿元，复合增速达70%。
• 嘉宝股份：新三板挂牌，管理面积3349万平方米，2016年营收6.8亿元，净利润1.01亿元，复合增速达151.5%。
• 开元物业：新三板挂牌，管理面积3000万平方米，2016年营收4.27亿元，净利润3042万元，复合增速达55.7%。

总结

物业服务行业在城市化、消费升级和政策支持的推动下，进入快速发展阶段，未来市场空间巨大。龙头企业凭借资源优势、品牌影响力和扩张能力，有望在行业集中度提升过程中占据主导地位，实现市值增长。投资建议关注具备优质资源、品牌优势和扩张能力的行业龙头，同时留意社区增值服务和平台化发展带来的新机遇。