京津冀物流地产市场的新融合-仲量联行_7页_3mb

京津冀物流地产市场融合研究总结

背景与现状

2024年10月，仲量联行研究部发布报告，分析京津冀物流地产市场。尽管北京、天津和河北（以廊坊为代表）物流市场在需求、租金和空置率上存在明显差异，但整体市场正在向一体化方向发展。北京需求圈以北京为中心，包括廊坊和天津武清区，逐步扩大，并带动周边市场协同。

关键数据与差异

• 租金方面：2023年，北京物流地产市场租金保持较高水平（年租金约18元/平方米/天），而天津和廊坊因降价策略，租金分别下降至年租金约0.9和0.6元/平方米/天，仅为北京的约5%和3%；空置率方面，北京维持在健康水平（约104%），而天津和廊坊分别高达361%和496%，显示市场供需失衡。

需求流动与供应趋势

• 短期内，北京需求外溢是主要驱动力，新增供应量巨大，过去十年供应总量之和不及2014-2023年三年新增供应（超441万㎡），预计2026年北京需求圈总存量将超1200万㎡。
• 政策因素如北京市大规模拆违（已拆除违法建设24亿㎡）带来新租需求逾20万㎡，同时企业降本增效趋势强化需求外溢。
• 中长期内，天津市、滨海新区和雄安新区的消费需求增长将促进仓储物流内循环，推动京津冀物流地产一体化。

未来展望

• 短期内，北京需求圈依赖单一来源，但通过价格优势吸引外溢需求。
• 中长期内，多极需求源（如天津消费增长目标和社会消费品零售总额突破预测）将构建多元支撑体系，形成低物流成本、高效率的一体化大市场，吸取长三角成熟经验。

总体而言，报告强调通过统一供需循环和成本节省，京津冀物流地产市场将提升效率，实现可持续发展。