【物联云仓】2023年通用仓库和冷库市场发展与展望_18页_3mb

2023年通用仓库与冷库市场发展与展望总结

全国市场分析

1. 仓储规模与增长

   • 2023年我国仓库总建筑面积达401亿平方米，同比增长619%（疑似数据单位错误，可能应为61.9%）。
   • 通用仓库面积为370,337万平方米，占比92.26%；冷库面积约为31,084万平方米（容积139,046万立方米），占比7.74%。

2. 高标库发展

   • 高标库（高标准仓库）因提升存储效率、降低成本，占比逐年增加。
   • 2023年高标库面积为149,579万平方米，占比40.39%，较上年增长32.2个百分点；非高标库占比为59.61%。

区域市场分析

仓储资源分布

• 存量排名：东部地区＞西部地区＞中部地区＞东北地区。
• 新增供应：东部地区＞中部地区＞西部地区＞东北地区。

各区域需求与分布

• 东北地区：

  • 仓储需求面积占全国的402%（疑似数据异常，可能应为4.02%），需求集中在哈尔滨、沈阳等城市，整体仓储面积较2022年减少，空置率较高。
  • 冷库需求较少，集中在成都、重庆等城市。

• 东部地区：

  • 仓储需求面积占全国的54.62%，需求旺盛，集中于苏州、杭州等城市；冷库需求集中在沪、穗、津等城市。
  • 仓储租金与空置率相对稳定，但部分城市（如广州、深圳）因跨境电商发展需求旺盛，空置率较低。

• 中部地区：

  • 仓储需求面积占全国的16.56%，需求集中在武汉、合肥等城市；冷库需求集中在武汉等城市。
  • 新增项目增至100万平方米，未来去化压力较大，租金跌至低点。

• 西部地区：

  • 仓储需求面积占全国的24.80%，需求集中在成都、昆明等城市；冷库需求集中在成都、西安等城市。
  • 新增项目较少，市场空置率维持高位。

租金与空置率

• 通用仓库平均租金2325元/㎡·月，空置率16.53%；冷库平均租金8600元/㎡·月，空置率17.55%。
• 东部地区租金最高，东北地区空置率最高。

物流地产公募REITs情况

1. REITs发行动态

   • 2023年2只仓储物流REITs扩募份额上市，3只项目申报证监会及交易所。
   • 扩募项目包括中金普洛斯REIT（上海）和红土创新盐田港REIT（深圳）。

2. 市场表现

   • 全年可供分配金额目标超额完成，但总市值下滑，P/NAV（价格/净资产）均低于预期。
   • 东部地区REITs表现相对稳定，部分项目因市场情绪悲观出现价格破发。

市场前景与挑战

1. 未来趋势

   • 东北地区：市场趋于饱和，去化压力大，大连、长春等城市空置率高。
   • 东部地区：跨境电商推动需求增长，新增供应仍难满足快速增长；北京保持供需平衡，但核心区域供不应求；天津承接北京外溢需求。
   • 中部地区：新增供应集中于合肥、长沙等地，未来去化成为焦点。
   • 西部地区：新增项目减少，市场萎缩，租金持续下降，空置率高位运行。

2. 行业挑战

   • 国内经济增速放缓，租户缩减面积优化成本，导致租金下滑、空置率上升。
   • 仓储市场面临同质化竞争，部分区域存在供大于求的结构性矛盾。

行业机构介绍

• 中国仓储与配送协会：非营利性社团组织，涵盖共同配送、冷链、技术应用、保税仓等分支机构，致力于推动行业现代化和现代物流业发展。
• 物联云仓：以平台数据为核心，提供互联网仓储大数据、云仓科技、数字化运营等服务，构建数字供应链生态网络。
• 物联云仓数字研究院：专注于仓储市场数据研究，发布洞察报告，助力行业发展和企业升级。