中国通用仓库和冷库市场发展与展望_18页_4mb
报告摘要
2023年通用仓库和冷库市场发展与展望总结
一、2023年全国仓库市场概况
2023年，我国仓库总建筑面积达到4.01亿平方米，同比增长6.19%。其中，通用仓库面积为37033.7万平方米，占比92.26%；冷库面积约为3108.4万平方米（容积13904.6万立方米），占比7.74%。
（一）通用仓库发展情况
- 高标库占比提升：高标库面积占比从2022年的37.17%提升至2023年的40.39%，增长3.22个百分点。
- 高标库优势：高标库能提升单位面积存储货量、缩短分拣时间，从而降低单位成本、提升运营效率。
- 区域分布：
- 存量：东部地区占比最高（58.73%），其次是西部地区（22.08%）、中部地区（21.36%）、东北地区（6.21%）。
- 新增供应：东部地区新增供应面积最大（1795.8万平方米），其次是中部地区（339.6万平方米）、西部地区（237.9万平方米）、东北地区（12.8万平方米）。
（二）冷库发展情况
- 需求增长：随着经济发展和消费水平提升，冷库需求持续增长，规模不断扩大。
- 区域分布：冷库主要集中在东部地区（57.93%），其次是西部地区（17.74%）、中部地区（18.55%）、东北地区（5.78%）。
二、区域仓储市场分析
（一）仓储需求分布
- 东北地区：需求面积占全国4.02%，以通用仓库为主，冷库需求较少，主要集中在哈尔滨、沈阳等城市。
- 东部地区：需求面积占全国54.62%，需求旺盛，通用仓库需求集中在苏州、杭州等城市，冷库需求集中在上海、宁波、广州等城市。
- 中部地区：需求面积占全国16.56%，通用仓库需求集中在武汉、合肥，冷库需求集中在武汉。
- 西部地区：需求面积占全国24.80%，通用仓库需求集中在成都、昆明，冷库需求集中在成都、西安。
（二）租金与空置率情况
| 地区 | 通用仓库租金（元/平方米·月） | 通用仓库空置率（%） | 冷库租金（元/平方米·月） | 冷库空置率（%） |
|---|---|---|---|---|
| 东北地区 | 16.50 | 23.12 | 78.03 | 21.21 |
| 东部地区 | 24.38 | 13.78 | 90.07 | 18.87 |
| 中部地区 | 19.87 | 12.74 | 78.70 | 21.34 |
| 西部地区 | 19.42 | 16.65 | 81.58 | 11.82 |
- 东部地区为通用仓库租金最高区域，东北地区空置率最高。
- 冷库租金普遍高于通用仓库，但空置率也相对较高。
（三）仓储用地交易情况
| 地区 | 用地交易次数（起） | 用地交易面积（亩） | 重点城市成交面积（亩） |
|---|---|---|---|
| 东北地区 | 20 | 1492.0 | 沈阳市：832.3 |
| 东部地区 | 136 | 12900.0 | 天津市：2246.8 |
| 中部地区 | 56 | 5487.2 | 郑州市：2388.9 |
| 西部地区 | 87 | 5507.7 | 成都市：1958.0 |
- 东部地区仓储用地交易最为活跃，交易面积最大。
- 各地区仓储用地成交面积主要集中在重点城市。
三、物流地产公募REITs发展情况
（一）公募REITs扩募情况
2023年，有2只仓储物流设施公募REITs扩募份额在证券交易所上市：
| 序号 | 基金代码 | 基金名称 | 交易场所 | 扩募方式 | 扩募决议生效日 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 508056.SH | 中金普洛斯REIT | 上海 | 定向扩募 | 2023/6/2 |
| 2 | 180301.SZ | 红土创新盐田港REIT | 深圳 | 定向扩募 | 2023/6/2 |
（二）公募REITs申报受理情况
3只仓储物流设施公募REITs申报中国证监会及交易所，项目状态均为“已受理”：
| 序号 | 名称 | 行业类型 | 申报场所 | 项目状态 | 受理日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 | 仓储物流 | 上海 | 已受理 | 2023/12/8 |
| 2 | 华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金 | 仓储物流 | 深圳 | 已受理 | 2023/12/8 |
| 3 | 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 | 仓储物流 | 深圳 | 已受理 | 2023/12/8 |
（三）已上市公募REITs表现
| 序号 | 基金代码 | 基金名称 | 2023年末现价（元） | 总市值涨跌幅（%） | 上市以来总市值涨跌幅（%） | 2023年度营业收入（万元） | 2023年度可供分配金额（万元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 508056.SH | 中金普洛斯REIT | 3.410 | -36.82% | -14.03% | 42856.12 | 35111.04 |
| 2 | 508098.SH | 嘉实京东仓储基础设施REIT | 3.378 | -3.87% | -3.87% | 10413.77 | 7406.53 |
| 3 | 180301.SZ | 红土创新盐田港REIT | 2.356 | -23.68% | -0.36% | 13137.83 | 9603.45 |
- 2023年仓储物流设施公募REITs整体可供分配金额超额完成，但总市值均有不同程度下跌。
- 仓储物流设施公募REITs年末P/NAV均低于全年平均值，部分价格破发，但长期配置价值显现。
四、未来展望
（一）整体趋势
2024年及未来一段时间，我国经济仍处于低速增长阶段，仓储市场将面临去化压力大、租金下滑、空置率上升等挑战。
（二）区域展望
- 东北地区：仓储资源趋于饱和，未来去化压力较大，大连、长春等城市空置率较高。
- 东部地区：跨境电商带动需求增长，部分城市如广州、深圳、东莞、佛山等仓储空置率较低，新增供应难以满足需求；北京保持供需平衡，但核心市场供不应求。
- 中部地区：新增供应增加，出租压力加大，合肥、长沙、郑州等城市供需基本平衡，未来去化将成为关注焦点。
- 西部地区：新增项目减少，市场整体租金呈下降趋势，个别城市如昆明、重庆空港空置率明显上升。
（三）行业挑战与机遇
- 同质化竞争导致租金持续下降，租户优化成本。
- 市场情绪悲观可能影响REITs价格，但长期配置价值逐渐显现。
- 未来仓储市场需关注存量运营、优质项目收购与合作，以应对市场需求萎缩与供应过剩的双重压力。
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