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2022年通用仓储市场发展与展望总结

一、2022年通用仓储市场分析

1. 总面积快速增长，高标库增速显著

• 2022年我国通用仓储总面积达3.86亿平方米，同比增长13.86%。
• 高标库面积为14347.7万平方米，占比37.17%，同比增长21.41%，增速高于非高标库（9.83%）。
• 自2019年起，高标库占比逐年提升，但仍低于国际先进水平，存在较大发展空间。

2. 仓储资源区域分布不均

• 东部地区：占全国仓储资源总量的51.60%，其中上海、广州、天津、苏州为仓储资源集聚城市。
• 西部地区：仓储面积7763.2万平方米，成都、重庆、西安为主要城市，西安增长强劲。
• 中部地区：仓储面积7687.3万平方米，武汉、郑州为资源集中城市，郑州因交通优势成为重要节点。
• 东北地区：仓储资源较少，仅占8.37%，供大于求，市场活跃度偏低。

3. 仓储市场需求结构多样

• 仓储租赁需求占比最高，达86.21%，仓配一体次之，占比11.49%。
• 需求面积段中，1000平方米以下仓储需求最旺盛，占比51.62%。
• 东部地区需求占比最高（56.67%），西部次之（22.52%），中部（15.32%），东北最低（5.49%）。

二、2022年仓储用地交易情况

1. 土地成交宗数逐年增加

• 全国共成交2972宗仓储用地，出让面积13182.4万平方米，成交地面均价39.23万元/亩。
• 四季度为交易高峰，12月单月成交471宗。
• 东部地区成交占比最高（38%），西部次之（32%），中部（19%），东北（11%）。

2. 仓储用地价格走势平稳

• 全国仓储用地成交均价为10.80~95.99万元/亩，一线城市均价最高（95.99万元/亩），五线城市最低（10.80万元/亩）。
• 东北地区均价偏低，空置率高于全国水平，尤其大连空置率达26.31%。

3. 交易主体以综合物流企业为主

• 物流企业占仓储用地交易总量的62%，其中综合物流企业占比26%，仓储企业与供应链企业各占18%。
• 批发和零售业也参与其中，主要涉及粮食和食品企业。

三、2022年物流地产投融资情况

1. 投融资数量较少

• 2022年物流地产完成4笔投融资，涉及金额113.74亿元，占物流行业总融资额的17.44%。
• 由于一线城市土地资源紧张，物流地产企业更倾向于通过收购整合扩大规模。

2. REITs市场发展

• 物流地产REITs备受关注，首批9只公募REITs限售份额解禁，预计提升二级市场流动性。
• 限售份额解禁对交易价格短期影响有限，但有助于投资者结构多元化发展。

四、2022年通用仓储市场特点

1. 市场需求不确定性增强

• 受疫情影响，区域停工停产导致仓储租赁需求波动，增长放缓。
• 就业压力和消费信心低迷进一步影响市场需求。

2. 智慧园区发展热度不减

• 头部企业加快布局智慧园区，如物联亿达推出“智慧园区魔方”产品，实现园区数字化管理。
• 日日顺供应链建成5G大件智慧物流园区，万纬、普洛斯等企业推进“零碳”物流园区建设。

3. 绿色仓储加速发展

• 企业加快零碳绿色园区建设，如万纬物流上海奉贤临港园区、普洛斯东莞新沙物流园、耐克中国物流中心等。
• 通过绿色规划设计、建造与运营，推动仓储行业实现低碳环保目标。

五、通用仓储未来展望

1. 仓储设施升级具有长期机遇

• 物流设施被纳入国家现代化基础设施体系，具有战略性和准公益性。
• 政策推动仓储设施布局、结构和功能优化，促进高质量发展。

2. 智慧园区与智能仓储加快建设

• 未来智慧园区市场规模预计超2200亿元，AI、5G、大数据等技术驱动智慧物流园区发展。
• “无人仓”“无人车配送”“无人机配送”等应用场景将逐步普及。

3. “双碳”目标推动仓储物流绿色化

• 随着“碳达峰”“碳中和”目标推进，仓储物流行业绿色化成为必然趋势。
• 冷链、运输、流通加工等环节碳排放问题需重点解决，技术攻关成为关键。

六、相关机构简介

1. 中国仓储与配送协会

• 全国仓储配送行业的非营利性社团组织，设有多个专业委员会，致力于推动行业现代化发展。

2. 物联云仓

• 以互联网仓储大数据为核心，结合云仓科技、数字化运营与数据增值服务，打造数字供应链生态网络。

3. 物联云仓数字研究院

• 专注于仓储市场研究，提供数据洞察、行业分析与咨询服务，助力行业发展与企业升级。