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美国通胀展望：房地产阻碍价格回落

核心内容

2022年5月美国消费者价格指数（CPI）同比增速达到8.6%，创1982年以来新高，核心CPI同比增速为6.0%，环比增速分别为1.1%和0.6%。能源、食品和居住成本是主要的通胀推动力，其中居住成本占比最大，且具有显著的价格粘性。尽管汽车价格有所回落，但能源和食品价格继续上行，服务类价格也持续上涨，表明通胀正由供给瓶颈向需求拉动转变。

主要观点

• 通胀粘性显著：居住成本在CPI和PCE中占据重要权重，其增长滞后于市场实际价格变动，使得通胀回落缓慢。
• 美联储紧缩预期增强：5月FOMC会议纪要表明美联储将维持加息节奏，预计年底政策利率将达到3%至3.25%。
• 房地产需求主导价格上行：疫情后购房需求激增，但近期已出现放缓趋势，房价和房租增速将逐步回落。
• 居住成本对通胀的拉动力持续：即使房价开始下行，居住成本仍将在未来一年内对CPI和PCE通胀产生显著影响。
• 风险因素：通胀拐点虽已出现，但其回落速度缓慢，同时经济数据和政治因素可能影响美联储的政策节奏。

关键信息

一、通胀再爆表，紧缩更坚定

• CPI数据：5月CPI同比增速达8.6%，创1982年以来最高；核心CPI同比增速为6.0%，环比增速为0.6%。
• 主要推动因素：能源、食品和居住成本显著上行，其中居住成本占CPI权重超过30%。
• 市场反应：资本市场因通胀和紧缩预期波动剧烈，股票市场呈现W形走势，美债收益率上升。
• 美联储政策：FOMC会议纪要显示加息节奏将维持，预计年底政策利率达到3%至3.25%，且中期选举前不会放缓紧缩。

二、美国房地产近况

• 房价由需求推动：疫情后购房需求远超历史平均水平，主要由金融宽松和居民资产扩张推动。
• 供给充足但结构影响：虽然整体供给充足，但独户住宅建造更多，区域供给短缺仍可能影响房价。
• 房地产降温趋势：随着加息和储蓄回归，房地产市场降温迹象显现，房价和房租增速可能放缓。
• 系统性风险较低：抵押贷款信用良好，居民部门杠杆率低于次贷危机时期，房地产风险可控。

三、居住成本值得警惕

• 权重高且持续上行：居住成本在CPI和PCE中分别占31.2%和19.33%左右，是通胀的重要组成部分。
• 统计滞后性：由于BLS采用轮动抽样方法，居住成本的统计滞后于实际房价和房租变化，导致其增长滞后。
• 滞后时间：自有住所换算等值房租（OER）滞后于房价约12-16个月，主要居所房租滞后约7-10个月。
• 未来预测：居住成本对CPI的拉动预计在2022年9月超过2%，2023年6月维持在2.37%左右；核心CPI和PCE将受到较大影响。

四、居住成本对通胀的影响

• 滞后性对通胀预测的影响：使用滞后16个月的CS20指数预测OER，预计2023年全年OER同比增速为5%左右。
• 未来通胀趋势：居住成本对CPI和PCE的拉动力将持续，即使房价开始下行，居住成本仍可能拉高通胀。
• 政策压力：由于居住成本的粘性，美联储将面临较大的紧缩压力，通胀回落速度可能不及预期。

总结

• 美国5月CPI再创新高，能源、食品和居住成本为主要推动力。
• 居住成本权重高且增长滞后，未来将对通胀产生持续影响。
• 美联储预计将在中期选举前保持紧缩政策，加息50bps。
• 房地产市场由需求主导，但近期已出现降温迹象，供给充足。
• 居住成本的粘性可能使通胀下降缓慢，市场不宜过分乐观。

风险提示

• 美联储调整长期通胀目标：可能影响政策方向。
• 美国经济变化超预期：如房地产市场快速下行或通胀再度上行。