20170918-川财证券-房地产行业中报点评_利润保持稳步增长_负债率整体走高_17页_2mb

房地产行业中报点评总结

核心内容

2017年上半年，中国房地产市场呈现“量跌价稳”的特征，全国楼市进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代。尽管商品房成交量持续低迷，但房价保持稳定，部分三、四线城市甚至出现上涨趋势。

主要观点

• 市场表现：全国楼市成交量持续萎缩，但房价趋于稳定，部分城市出现“小背离”现象，即成交量增加而价格上升。
• 龙头房企表现突出：招商蛇口、万科A和保利地产等龙头企业在市场整体低迷背景下仍实现销售数据逆势增长，涨幅均超过15%。
• 行业盈利能力分化：房地产行业整体营收增速放缓，但利润增长显著，部分企业如华联控股、粤泰股份、荣安地产等实现营收大幅增长。
• 园区开发企业表现强劲：园区开发企业上半年营业收入和净利润均实现显著增长，其中上海临港和华夏幸福增速最快。
• 资产负债率上升：房地产开发企业平均资产负债率超过70%，部分企业负债率超过80%，但龙头房企如万科A的净负债率远低于行业平均水平，具备加杠杆空间。

关键信息

市场情况

• 2017年1-7月，30大中城市商品房成交套数降至13.28万套，同比下降39.76%。
• 70个大中城市新建商品房和二手房价格指数保持稳定运行，三线城市房价环比上涨0.80%。
• 三、四线城市部分出现成交量和价格双升，如盐城、汕头等城市。

龙头房企表现

• 招商蛇口、万科A、保利地产等龙头房企销售数据逆势增长，招商蛇口销售面积和金额分别同比增长43.26%和68.93%。
• 龙头房企凭借规模效应和品牌溢价能力，在市场低迷中保持增长。

行业财务表现

• 川财证券覆盖的46家房地产上市公司上半年实现营业收入5117.04亿元，同比增长8.31%；净利润503.45亿元，同比增长26.0%。
• 6家园区开发企业共实现营业收入333.31亿元，同比增长20.77%；净利润76.87亿元，同比增长37.97%。
• 40家房地产开发企业上半年实现营业收入4783.73亿元，同比增长7.54%；净利润426.58亿元，同比增长24.06%。

资产负债情况

• 40家房地产开发企业平均资产负债率超过70%，16家超过80%，其中绿地控股资产负债率最高，达89.05%。
• 龙头房企如万科A的净负债率较低，仅为19.61%，具备加杠杆潜力。
• 2017年上半年净负债率整体走高，云南城投和嘉凯城分别为541.75%和431.85%。

风险提示

• 国内经济持续走弱可能对房地产市场产生负面影响。
• 国内房贷政策收紧可能进一步抑制市场需求。

结构总结

市场表现

• 成交量：持续萎缩，尤其在30大中城市。
• 价格趋势：保持稳定，部分三、四线城市价格上涨。
• 调控政策：加强“五限”政策，限制市场过热。

龙头房企表现

• 销售数据：逆势增长，品牌和规模效应明显。
• 股价表现：部分龙头股涨幅超过30%，如新城控股、华联控股等。

行业财务表现

• 营收与利润：整体营收增速放缓，但利润增长显著。
• 园区开发企业：普遍向好，净利润增长超过30%。
• 房地产开发企业：业绩分化明显，部分企业如华联控股、粤泰股份等营收和利润大幅增长。

资产负债情况

• 平均负债率：房地产开发企业平均负债率超70%，部分企业负债率超过80%。
• 净负债率：整体走高，但龙头房企净负债率较低，具备加杠杆空间。

风险提示

• 经济环境：国内经济持续走弱。
• 政策影响：房贷政策收紧可能抑制市场增长。

总体评价

2017年上半年，房地产市场在调控政策下呈现“量跌价稳”的格局，但龙头房企凭借其规模优势和品牌溢价能力，仍实现销售和利润的逆势增长。行业整体盈利能力分化，部分企业表现突出，而资产负债率的上升表明行业面临一定的财务压力，但龙头房企仍有加杠杆的空间。整体来看，房地产行业在政策调控和市场环境变化中展现出一定的韧性和分化趋势。