房地产行业2020年度中期投资策略报告：行业基本面持续修复，公募REITs试点破冰-20200509-中泰证券-58页_2mb

行业基本面持续修复，公募REITs试点破冰

核心观点

• 基本面持续修复：房地产市场成交基本恢复至疫情前水平，重点城市推盘与去化率均有提升，售楼处访客量恢复至去年平均水平。
• 政策稳中有松：中央坚持“房住不炒”主基调，地方层面积极实施“一城一策”，供给侧支持政策频出，需求侧政策有望在疫情后逐步放松。
• 资金整体宽裕：货币环境宽松，融资成本显著下行，尤其5年期LPR下降10个基点，房企融资成本降低，境外融资额度与成本也有所改善。
• 估值处于历史底部：当前房地产板块估值处于历史低位，随着基本面与政策的修复，估值上行概率更高。
• 建议关注：龙头房企、物业管理板块及REITs相关标的。

市场表现

1.1 销售：疫情冲击有限，4月初基本满员复工

• 1-2月销售同比大幅下行，3月降幅收窄。
• 4月全国重点10城推盘量超1月份水平，去化率维持在60%左右，与去年水平持平。
• 一二线城市恢复速度快于三四线城市，改善性需求有望局部释放。

1.2 新开工：预计2020年增速为-6%

• 开工受疫情影响，但销售修复及土地市场热度回升促使房企加快开工。
• 2020年新开工面积增速预计为-6%，一二线城市相较三四线更有韧性。

1.3 竣工：虽有疫情影响，但2020-2021应为竣工大年

• 疫情打断了竣工修复节奏，预计2020年竣工面积增速为-4.21%。
• 长期来看，竣工与新开工存在周期性关系，预计2020-2021年竣工将有所修复。

1.4 施工：预计2020年同比增速维持在2.76%

• 施工面积受新开工和竣工影响，预计2020年施工面积增速为2.76%。
• 疫情导致净复工面积出现不确定性，影响施工修复节奏。

1.5 房地产开发投资：预计2020年增速为-5.06%

• 土地投资增速预计为2%，建安投资增速为-7.26%，整体房地产开发投资增速为-5.06%。
• 土地投资滞后于土地成交约6-9个月，2019年土地成交低迷导致土地投资增速放缓。

政策面

2.1 中央层面：坚持“房住不炒”

• 中央层面未放松调控，强调“稳房价、稳地价、稳预期”。
• 2020年4月中央政治局会议再次重申“房住不炒”定位。

2.2 地方层面：供给侧放松获默许，需求侧放松较为谨慎

• 地方出台土地出让金缓缴、预售标准放宽等支持政策。
• 需求侧政策尚未涉及限购、限售等核心调控手段，预计疫情后逐步放松。

资金面

3.1 流动性整体偏宽松

• 房地产行业融资从2019年Q4开始好转，2020年1月达到高点。
• 疫情期间融资规模保持稳定，流动性宽松。

3.2 信用债发行创近2年新高

• 2020年3月房地产信用债发行规模创近2年新高，显示融资环境改善。

3.3 融资成本快速下行

• LPR下降带动融资成本下行，境外融资额度增加、成本降低。
• 信托与开发贷维持存量，控制增量，未明显放松。

公司面

4.1 销售集中度加速提升

• 龙头房企市占率提升，主要得益于疫情下的销售递延和较强市场地位。

4.2 龙头拿地市占率与权益比提升

• 头部房企拿地集中度提升，权益比维持高位，显示行业集中趋势。

4.3 融资成本分化加剧

• 3A评级房企融资成本稳中有降，AA+与AA评级房企融资成本持续上升。
• 疫情对AA评级房企造成较大冲击，融资风险上升。

4.4 多数房企选择逐步降杠杆

• 房企主动降杠杆，净负债率明显改善。
• 头部房企仍保持一定杠杆水平，以维持增长。

4.5 土地投资力度有所下降

• 投资端量入为出，房企根据销售与回款情况安排土地拿地。
• 2018年以来，拿地/销售比持续下降，趋势或将延续。

展望存量时代

5.1 公募REITs试点破冰

• 2020年4月30日，中国证监会与发改委发布REITs试点通知。
• REITs具备高收益、高派息、低波动、低相关性等优势。

5.2 REITs特点

• 高收益：REITs收益稳定，长期来看年化收益高于10年期国债。
• 高派息：美国REITs有90%以上的分红比例，收益稳定。
• 低波动：波动性低于股票，高于固收产品，适合稳健投资。
• 低相关性：与股票、债券等资产相关性较低，有助于分散投资风险。

5.3 REITs起源与发展

• REITs起源于美国，目前规模最大。
• 分类包括权益型、抵押型、混合型，按募集方式分为公募和私募。
• 物业类型包括公寓、零售、写字楼、工业、健康护理等，每种类型收益与风险不同。

5.4 国内REITs试点的影响

• 试点优先支持基础设施补短板行业，如交通、市政、污染治理等。
• 仓储物流与产业园区有望受益，未来可能拓展至商业地产。

物业管理价值重塑

6.1 疫情催生行业价值认知重塑

• 疫情期间，物业服务从简单的卫生、门岗扩展到高频次消毒、便民服务等。
• 政府意识到物业在基层治理中的作用，部分城市出台物业补贴政策。

6.2 市场空间持续延展

• 物业管理服务渗透率提升，服务业态不断扩展。
• 增值服务占比超50%，行业增长迅速。

6.3 上市物业公司的特点

• 高成长：部分公司如碧桂园服务、新城悦等收入与业绩增长较快。
• 强现金流、低负债：行业现金流健康，财务结构优良。

6.4 物业管理是今年以来表现最好的板块

• A股物业股涨幅显著，远超多数行业。
• 代表企业包括保利物业、中海物业、永升生活服务等。

投资建议

推荐主线

• 地产股推荐：万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福、新城控股。
• 物业板块建议关注：保利物业、永生生活服务、招商积余、中海物业。
• REITs相关标的：光大嘉宝、南山控股。

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