房地产行业专题研究报告：REITs国际比较研究系列专题分析报告，从国际估值比较，看公募REITs挑战和机会-20200509-国金证券-22页_1mb

报告摘要

本报告对境内与境外REITs进行对比研究，分析了其估值表现、收益率要求、交易结构及投资建议。重点探讨了境内试点公募REITs对房地产企业的影响，并指出部分企业可能面临收益率要求高于债权融资成本的挑战。

REITs形式上市估值更高
在国际资本市场，REITs形式上市的不动产资产通常享有更高的估值，相较于上市公司形式上市，REITs能提供更稳定的分红和收益，更受投资者青睐。
国际REITs收益率高于市场认知
不同市场和资产类型的REITs收益率要求差异较大，整体收益率水平高于市场一般认知。例如，新加坡REITs平均收益率为6.4%，美国REITs为4.7%，香港REITs为5.4%。
境内类REITs与境外REITs差异显著
境内类REITs多采用“明股实债”结构，存在优先级与劣后级分层，而境外REITs为“明债实股”，结构上更接近国际标准。此外，境内类REITs流动性较低，且退出机制不够灵活。
C-REITs有助于缓解折价率问题
C-REITs的推出可降低中国内地资产在境外上市时的折价率与收益率要求，但预计C-REITs的收益率仍可能高于债权融资成本。
资产成熟度影响REITs收益
资产的成熟度、运营能力、管理团队的专业性及行业前景是决定REITs估值和收益率的关键因素。未成熟资产较难获得市场认可。
境内公募REITs试点带来的机会
境内公募REITs试点为持有仓储物流和产业园区资产的地产公司带来利好，看好万科、ESR、华夏幸福，关注苏州高新和光大嘉宝。

市场	资产类型	平均折价/溢价率	分红比例	收益率
A股	商业地产	68%溢价	33.2%	3.0%
港股（内地资产）	商业地产	-60%折价	20.1%	3.8%
港股（本地资产）	商业地产	-39%折价	60.4%	4.6%
新加坡（内地资产）	商业地产	-13%折价	31.4%	3.1%
新加坡（本地资产）	商业地产	13%溢价	31.4%	3.1%

资产类型	香港REITs收益率	新加坡REITs收益率	美国REITs收益率
商场	3.9% - 7.7%	5.8% - 8.7%	12.1% - 14.8%
写字楼	3.85% - 6.10%	6.2% - 6.20%	3.56% - 4.65%
酒店	5.04% - 6.43%	5.2% - 6.3%	3.9% - 4.49%
工业	8.2%	6.5% - 8.2%	2.21% - 9.6%
医疗	5.2%	6.3%	4.49%

类型	折价/溢价率	说明
上市公司	-60%至-30%	折价率较深，投资者对Capex的厌恶导致估值偏低
REITs	1.2%至127%	估值较高，投资者更看重稳定分红和运营收益