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保利物业（06049.HK）投资总结

核心内容

保利物业（06049.HK）近期发布2023年业绩报告，并给出“买入”投资建议。公司表现出良好的盈利能力与市场拓展能力，同时派息政策超预期，展现出较强的盈利质量与财务稳定性。

主要观点

• 盈利能力提升：2023年公司实现营收150.62亿元，同比增长10.0%；综合毛利率提升0.8个百分点至19.6%；归母净利润达13.80亿元，同比增长24.0%，略超市场预期。
• 派息超预期：每股派息0.998元，同比增长98.4%，派息率提升至40%，显示出公司对股东回报的重视。
• 现金流健康：经营性现金流净流入24.16亿元，覆盖净利润的1.73倍，表明公司盈利质量高；现金及现金等价物同比增长22.9%，达到110.11亿元，显示公司资金状况良好。
• 市场拓展稳健：截至2023年末，公司在管面积和合约面积分别达7.2亿和9.2亿平米，同比增长24.9%和19.5%；新签约第三方合同金额27.71亿元，同比增长61.0%，其中单年合同额超千万的项目占比达49.8%。
• 业务结构优化：公司主动收缩部分盈利能力较弱的生活服务业务，聚焦重点城市及优势业态，如公服和商写项目分别占比达54.3%和31.7%。
• 未来增长预期：预计2024-2026年归母净利润分别为15.83/18.05/20.33亿元，分别同比增长14.7%/14.0%/12.7%；2024年每股收益预计为2.87元，对应PE为8.4倍，估值合理。

关键信息

市场数据

• 日期：2024.03.28
• 收盘价（港元）：26.60
• 总股本（亿股）：5.53
• 总市值（亿港元）：147
• 净资产（亿元）：87.20
• 总资产（亿元）：148.77
• 每股净资产（元）：15.8

财务指标

财务预测与估值

• PE：2024/2025/2026年PE分别为8.4/7.4/6.6倍，显示估值持续下降，但盈利增长预期良好。
• 盈利增长：2024年归母净利润预计增长14.7%，2025年增长14.0%，2026年增长12.7%。
• 现金流：经营活动现金流净流入稳定，现金储备充足，显示公司运营健康。

风险提示

• 业务扩张不及预期
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

业务结构与市场拓展

• 在管面积与合约面积：2023年末分别为7.2亿和9.2亿平米，分别同比增长24.9%和19.5%。
• 新拓单：2023年新拓单年合同金额29.70亿元，同比增长7.4%。
• 第三方签约：新签约第三方合同金额27.71亿元，同比增长61.0%。
• 业务聚焦：重点50城项目占比提升至72.8%，公服和商写项目分别占比54.3%和31.7%。
• 两增业务调整：非业主增值业务收入下降4.6%，社区增值服务收入下降8.1%，但公司通过优化产品结构，聚焦高利润业务。

分析师信息

• 分析师：宋健、孙钟涟
• 联系方式：songjian@xyzq.com.cn、sunzhonglian@xyzq.com.cn
• SAC编号：S0190518010002、S0190521080001
• SFC注册：宋健为注册持牌人，孙钟涟非注册持牌人

投资评级说明

• 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%
• 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间
• 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间
• 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%

法律声明与风险提示

• 本报告由兴业证券经济与金融研究院整理，仅供客户参考，不构成买卖建议。
• 投资者需独立评估信息与建议，并考虑自身投资目的、财务状况及需求。
• 本报告不承担任何法律责任，且信息可能变更，投资者应关注更新。

信息披露

• 本公司履行信息披露义务，客户可查询静默期安排及关联公司持股情况。
• 公司与多家金融机构及企业存在商务关系，包括中泰证券、平安国际融资租赁有限公司、中国光大银行等。

总结

保利物业在2023年表现出色，盈利能力和市场拓展均实现增长，派息政策超预期，现金流健康，资产结构稳健。公司通过优化业务结构，聚焦优势区域与业态，提升了整体盈利能力。未来三年盈利预期稳健增长，PE逐步下降，显示公司估值合理。投资者应关注业务扩张及增值业务拓展风险。