20160818-安信证券-上实发展-600748.SH-业绩优良土储优质_集团整合有望加速_17页_1mb

上实发展（600748.SH）文档总结

核心内容

上实发展是上海国资系统的重要地产企业，其地产业务深耕上海及长三角地区，拥有丰富的土地储备和优质项目资源。公司通过定增方式获得上投控股和龙创节能资产注入，增强了其业务实力和盈利能力。随着上海新一轮国企改革的推进，集团整合加速，公司有望成为地产资源的整合平台。此外，公司布局新兴产业，如智慧办公、智慧节能、养老地产等，为未来增长提供了新动力。

主要观点

• 集团整合提速：上实集团作为上海政府的窗口企业，计划通过资产注入、吸收合并等方式将地产资源集中在A股和港股上市平台，解决同业竞争问题。
• 崇明升级：崇明撤县建区的决定提升了其区域地位，公司在此拥有的崇明东滩项目具有重要战略意义，未来有望实现多种产业模式的探索。
• 优质资源注入：2015年公司通过非公开发行获得上投控股和龙创节能资产注入，业绩增厚明显。
• 估值折让明显：公司当前股价较RNAV折让约29.9%，而上实城开的估值折让高达68%，显示出较大的市场潜力。

关键信息

地产业务

• 土地储备：截至2015年底，公司土地储备达157万方，项目分布在多个城市，包括上海、苏州、绍兴、泉州、成都等。
• 项目进展：公司多个项目进入结算阶段，如金山项目和“长宁八八”项目，预计中报业绩稳步增长。
• 项目价值：公司通过假设开发法和现金流折现法对项目进行估值，预计在不同假设下RNAV分别为20.04元、17.24元、15.86元。

上实城开

• 业务布局：上实城开在多个城市拥有开发项目和持有物业，涵盖多种业态，如写字楼、商铺、住宅等。
• 财务状况：上实城开现金充足，负债率较低，2015年底现金达113.71亿港元，净负债比率仅54.9%。
• 估值情况：上实城开RNAV为5.66元，目前股价较RNAV折让达68%，显示出其较高的投资价值。

新兴产业

• 智慧办公（WE+）：公司与柯罗尼资本合作，打造联合办公空间，提供多种增值服务，预计未来将实现业绩增长。
• 智慧节能（龙创节能）：公司控股龙创节能，定位智慧能源全生命周期运营服务商，未来有望通过兼并收购等方式扩大规模。
• 养老地产：公司参与崇明东滩养老社区项目，项目一期已推向市场，销售表现良好。

投资建议

• 评级：首次覆盖，给予“买入-A”评级，6个月目标价为17.24元。
• 盈利预测：预计2016-2018年EPS分别为0.52、0.59和0.62，对应当前股价PE估值分别为24.8X、21.7X和20.8X。
• 风险提示：产业地产经营风险、地产销售下滑。

项目价值估算

• 开发类物业增值：在不同假设下，开发类物业重估增值分别为199.44亿、163.03亿、146.36亿。
• 土地储备增值：土地储备重估增值分别为31.68亿、28.33亿、25.48亿。
• 持有物业增值：持有物业重估增值约为5.54亿。
• RNAV：在不同假设下，RNAV分别为20.04元、17.24元、15.86元，当前股价较RNAV折让分别为39.7%、29.9%、23.8%。

财务数据

利润表

• 营业收入：2014年为3,803.1百万元，2015年为6,619.2百万元，预计2016-2018年分别为8,340.2百万元、10,366.8百万元、12,606.1百万元。
• 净利润：2014年为885.3百万元，2015年为519.7百万元，预计2016-2018年分别为731.2百万元、836.4百万元、873.5百万元。
• 每股收益：2016年预计为0.52元，2017年为0.59元，2018年为0.62元。

资产负债表

• 货币资金：2016年预计为8,038.5百万元，2017年为8,548.8百万元，2018年为10,395.4百万元。
• 资产总额：预计2016-2018年分别为40,498.4百万元、40,026.1百万元、53,329.9百万元。
• 负债总额：预计2016-2018年分别为34,076.1百万元、32,634.2百万元、44,926.7百万元。
• 股东权益：预计2016-2018年分别为6,422.2百万元、7,391.9百万元、8,403.3百万元。

现金流量表

• 经营活动现金流：预计2016-2018年分别为-914.8百万元、-3,893.6百万元、-84.9百万元。
• 投资活动现金流：预计2016-2018年分别为256.5百万元、328.1百万元、171.8百万元。
• 融资活动现金流：预计2016-2018年分别为3,238.3百万元、4,075.9百万元、1,759.7百万元。

总结

上实发展作为上海国资系统的地产上市公司，具备良好的土地储备和项目资源，随着集团整合的推进和新兴产业的布局，公司有望实现业绩稳步增长和估值提升。当前股价较RNAV折让明显，投资价值较高。公司未来在地产资源整合和新兴产业拓展方面具有较大潜力，建议投资者关注其发展前景。