20150605-爱建证券-上实发展-600748.SH-深度报告_沉寂的豪门_立志革新_19页_1mb

上实发展 (600748) 深度报告总结

核心内容

上实发展是一家隶属于上海市国有资产监督管理委员会的房地产企业，控股股东为上实地产发展有限公司。公司成立于1995年，2003年完成重大资产重组并更名为“上海实业发展股份有限公司”。公司业务涵盖房地产开发、经营及相关的咨询服务，近年来在房地产行业市场化转型的背景下，积极调整战略，致力于通过区域聚焦、多元发展和“互联网+”技术布局，提升品牌竞争力和业务附加值。

主要观点

• 公司背景：公司为国有背景企业，具有较强的资源和政策支持，但近年来业绩表现平淡，资本市场关注度不高。
• 业绩表现：2014年公司营业收入38亿元，同比下降2.60%；净利润8.85亿元，同比增长103.50%，但扣非后净利润仅为2.6亿元，同比下降19.10%。2011年以来，公司营收平均增速为3.2%，净利润平均增速为45.36%，但扣非后净利润增速仅为12.13%。
• 战略转型：公司正从全国布局转向以上海为核心的华东区域发展，同时布局养老地产、文化地产和金融地产等多元化业务，推动主业转型。
• “互联网+”布局：公司积极引入云计算、移动互联网、物联网和大数据等技术，打造智慧城市生态系统，包括智慧办公、智慧节能、智慧应急、智慧社区和智慧医疗等。
• 非公开发行：公司计划通过非公开发行股票募集不超过60亿元资金，用于收购上投控股100%股权、青岛国际啤酒城二三期工程、收购及增资龙创节能等项目，以优化资产结构，提升业务竞争力。
• 盈利预测：预计2015-2017年每股收益分别为0.45元、0.51元和0.54元，给予“推荐”评级。

关键信息

公司概况

• 成立于1995年，1996年上市。
• 控股股东为上实地产发展有限公司，实际控制人为上海市国资委。
• 经营范围包括房地产开发、经营及相关信息咨询服务。

财务状况

• 营业收入：2013年为3904.62百万元，2014年为3803.10百万元，2015年预计为4601.75百万元。
• 净利润：2013年为435.04百万元，2014年为885.32百万元，2015年预计为489.25百万元。
• 资产负债率：2014年为70.51%，较前一年上升5个百分点。
• 货币资金：2015年一季度末为39.6亿元，现金流较为充足。

战略规划

1. 精耕地产主业

• 公司以中高端住宅地产为主，兼顾商业地产开发及运营。
• 2014年新增土地储备46.5万平米，重点布局上海、杭州、青岛、天津、成都、湖州等地。
• 项目包括盛世江南、莱茵小镇、国际啤酒城、朱家角“海源别墅”、“海上海湾”等。

2. 布局“互联网+”

• 公司计划通过“互联网+”技术打造智慧城市生态系统，涵盖智慧办公、智慧节能、智慧应急、智慧社区、智慧医疗等。
• 智慧办公：通过设立“上海帷迦科技有限公司”，整合资源，提供众创空间和创业服务。
• 智慧节能：收购龙创节能42.3549%股份，并计划增资至69.78%，以增强建筑节能和智能解决方案能力。
• 智慧应急：投资入股云图科技，专注于智慧城市建设及楼宇整体解决方案。
• 智慧社区、智慧医疗：通过收购北京复方科技，整合医药服务资源，构建社区健康管理中心。

非公开发行

• 发行计划：2015年5月17日发布非公开发行股票预案，发行价不低于11.70元/股，拟募集资金不超过60亿元。
• 募投项目：
  • 收购上投控股100%股权，金额34亿元。
  • 青岛国际啤酒城改造项目二、三期工程，金额19.6亿元。
  • 收购龙创节能42.3549%股份，金额3亿元。
  • 对龙创节能增资2亿元，用于偿还银行借款及补充流动资金。
• 影响：
  • 解决同业竞争问题，提高上市公司独立性。
  • 增强主营业务，扩大房地产业务规模。
  • 推动产业升级和多元化发展，提升房地产业务附加值。

盈利预测与投资建议

• 盈利预测：
  • 2015年每股收益预计0.45元，2016年0.51元，2017年0.54元。
  • 净资产收益率（ROE）预计2015年9.36%，2016年9.64%，2017年9.31%。
• 估值指标：
  • 市盈率（P/E）：2015年44.73，2016年39.63，2017年37.56。
  • 市净率（P/B）：2015年4.19，2016年3.82，2017年3.50。
• 投资评级：给予“推荐”评级，未来6个月内预计个股相对大盘涨幅在5%~15%之间。

风险提示

1. 革新力度不及预期：公司战略转型和“互联网+”布局可能面临执行不力的风险。
2. 房地产项目开发销售不及预期：项目推进及销售情况可能影响公司业绩。

重要免责声明

• 本报告基于公开信息，不保证信息的准确性和完整性。
• 报告观点和结论仅供参考，不构成投资建议。
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