世邦魏理仕：2021中国仓储物流租户调研_33页_5mb

2021中国仓储物流租户调研总结

核心内容

本报告基于世邦魏理仕2021年下半年对中国大中型仓储物流租户的调研，共收集42份有效回复，分析了租户在成本控制、运营策略及未来趋势方面的观点和偏好。报告指出，新冠疫情推动了线上零售的发展，使得物流仓储需求显著上升，而租户对未来三年的经营发展充满信心，并计划扩大资产组合。

主要观点

经营预期改善

• 81%的受访租户预计未来三年经营情况将改善。
• 69%的租户计划增加物流仓储资产组合。
• 55%的租户将在一线城市及周边扩张。

成本上涨是主要挑战

• 64%的租户认为未来三年成本上涨是主要挑战，包括人力成本、运输成本和房地产成本。
• 房地产成本在物流企业中占比低于20%，而人力和运输成本占比更高。
• 租户倾向于通过“免租期”和“租金补贴”来应对成本上涨。

物流策略与选址策略

• 物流策略：物流外包有助于降低成本，57%的租户认为这是重要动因。
• 选址策略：区位优先于租金，60%的租户希望靠近消费者和终端市场，45%靠近交通设施，36%靠近制造商。

物业组合策略

• 45%的租户计划整合现有仓储物业。
• 43%的租户希望增加定制化仓储设施。
• 31%的租户计划增加云仓使用，以优化仓储配送资源。

设施运营策略

• 55%的租户希望提升仓库空间利用率。
• 45%的租户计划引入自动化设备和系统，以提升运营效率和降低人力成本。

关键信息

高效仓储发展趋势

• 未来仓储将更加高效，表现为更高的空间利用率、操作效率和自动化程度。
• 33%的受访者希望装卸区和提升门配置提升至每1,000平米一个。
• 31%的受访者希望楼面承重由3吨提升至5吨。
• 24%的受访者希望将层高从9米提升至10米以上。
• 29%的受访者希望仓库配备后备电力。

冷库需求增长

• 冷库需求因生鲜电商和医药行业的爆发而快速增长。
• 31%的租户计划增加冷库使用，主要涉及第三方物流、生鲜零售和医药行业。
• 2020年冷库相关租赁面积较2019年翻番，2021年继续增长10%。
• 中国冷库容量仍显不足，人均冷库容量仅为美国的四分之一。

绿色仓储趋势

• 33%的租户计划增加绿色认证仓储设施的使用。
• 第三方物流租户态度最为积极，计划增加绿色设施占比达60%。
• 2020年9月，中国承诺实现碳达峰和碳中和，推动了绿色仓储的发展。
• 开发商也在积极采取措施，如获取可持续建筑认证、使用可再生能源、安装LED照明、应用智能设备等，以实现绿色节能目标。

未来趋势

高效

• 高标仓需求持续增长，未来仓储将更注重空间利用率、操作效率和自动化程度。

冷库

• 冷库需求因生鲜电商、中央厨房和医药行业的快速发展而显著增加。
• 政策支持和市场需求共同推动冷库建设。

绿色

• 绿色认证和可持续发展成为租户和开发商的重要关注点。
• 企业纷纷公布减碳目标和措施，推动绿色仓储的发展。

结论与建议

租户建议

• 选址优化：优先选择靠近大型城市及周边的仓储设施，以降低整体物流成本。
• 技术升级：采用自动化设备和仓储管理系统，提升运营效率。
• 定制化需求：在项目开发阶段与业主沟通定制化需求，如冷库和高密度立体库。
• ESG结合：推动仓库租赁选址、运营与企业ESG目标的结合。

投资者建议

• 关注重点区域：持续关注一线城市及周边，以及主要内陆物流枢纽如成都、重庆和武汉。
• 打造定制化仓储：在设计和开发阶段引入租户需求，打造定制化仓储设施。
• 绿色投资：增加物业绿色节能方面的资本开支，以应对可持续性要求。
• 供应链服务：提供一体化的供应链服务方案，助力租户提效降本，增强租户黏性。

调查背景

• 调研对象包括第三方物流、制造业、零售业和电商企业。
• 受访企业国内物流设施规模分布广泛，从中小型企业到超大型企业均有涵盖。
• 行业分类涵盖电商、零售、制造、物流等多个领域，为报告提供了全面的行业视角。