> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 北京2026年第一季度商业地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年第一季度，北京商业地产市场在多个细分领域呈现出分化态势，其中仓储物流市场表现最为突出，净吸纳量创历史最高纪录，而办公楼、零售物业和商务园区市场则面临不同程度的承压。物业投资市场在机构资金推动下实现规模回升，整体市场活跃度有所修复。 ## 主要观点 ### 办公楼市场 - **净吸纳量**：95,100平方米，维持稳定。 - **空置率**：18.5%，环比下降0.6个百分点。 - **租金**：环比下降2.1%，至每月每平方米223.5元。 - **市场表现**： - 供应端连续三个季度无新增项目入市，新租交易面积环比和同比分别下降14%与16%。 - 搬迁活动占比达72%，成为市场成交的核心驱动力。 - TMT板块（系统解决方案、平台互联网、人工智能）以38%的份额稳居首位，金融行业在证券板块搬迁需求带动下有所回升。 - 中关村、燕莎、东二环等子市场出现大面积腾退，但望京、奥体、金融街等子市场表现稳健，支撑全市净吸纳量。 - **未来展望**： - 下半年将有35万平方米新增供应集中入市，主要位于CBD区域。 - 高品质新项目有望激活置换和整合需求，提升市场流动性。 - 政策支持如《北京市未来产业2026年工作要点》等将提振高精尖产业信心。 ### 零售物业市场 - **净吸纳量**：-20,200平方米，整体市场承压。 - **空置率**：环比下降0.1个百分点，至16.1%。 - **租金**：环比下降0.4%，至每天每平方米30.0元。 - **市场表现**： - 优质零售物业未新增项目交付，次级商圈老牌百货停业并启动升级。 - 餐饮需求占比48%，小吃快餐、茶饮果汁、烘焙甜品等低客单价业态表现活跃。 - “情绪悦己”与“沉浸体验”成为新店增长亮点，如中高端杂货、潮玩品牌、策展零售空间等。 - 三里屯商圈优质项目逆势上扬，带动周边项目需求外溢。 - **未来展望**： - 下半年预计新增供应63万平方米，主要为成熟商圈改造及外围新建项目。 - 政策支持“数字+文化+沉浸体验”新业态，推动市场转型。 ### 仓储物流市场 - **净吸纳量**：197,800平方米，创历史单季最高值。 - **空置率**：环比上升0.1个百分点，至15.7%。 - **租金**：环比下降4.1%，至每月每平方米128.8元。 - **市场表现**： - 平谷马坊子市场新增供应34万平方米，实现近15万平方米去化，成为市场去化关键。 - 头部三方物流及汽车零部件企业整合搬迁需求显著，推动市场吸纳量上升。 - 头部企业利用租金价格与可租空间优势，优化仓储布局。 - **未来展望**： - 下半年预计新增高标仓储供应32.3万平方米（平谷、顺义）及48.5万平方米（廊坊）。 - 即时零售、商超前置仓、冷链等业态有望成为仓储需求主力。 ### 商务园区市场 - **净吸纳量**：43,200平方米，去化节奏温和。 - **空置率**：24.6%，环比上升1.3个百分点。 - **租金**：环比下降1.5%，至每月每平方米128.8元。 - **市场表现**： - 北清路子市场迎来两个研发办公项目交付，新增体量24.6万平方米。 - 亦庄和大兴子市场表现活跃，贡献全市近九成吸纳。 - 复合型产业空间需求表现领先，体现企业对空间功能的综合考量。 - **未来展望**： - 下半年预计新增供应19.8万平方米，主要集中在北清路子市场。 - 政策支持先进制造业、信息技术与制造业融合、创新药及高端医疗器械研发，有望释放更多空间需求。 ## 物业投资市场 - **成交总额**：环比增长134.6%，同比增加19.3%。 - **成交笔数**：10笔，其中企业买家占多数。 - **市场表现**： - 机构资金推动市场活跃度修复，重点配置优质运营类资产。 - 办公类资产交易活跃，但以中小体量为主。 - 企业自用需求支撑市场，资管公司通过法拍或整售渠道获取低效资产。 - **未来展望**： - 市场或将延续“自用支撑办公、机构资金配置强现金流资产、机会资本参与重整”的多元驱动格局。 - 随着价格调整到位，市场流动性有望逐步改善。 ## 关键信息汇总 | 类型 | 净吸纳量（平方米） | 空置率（%） | 租金变化（%） | 主要趋势 | |--------------|--------------------|------------|----------------|----------| | 办公楼 | 95,100 | 18.5 | -2.1 | 分化，甲级物业表现稳健 | | 零售物业 | -20,200 | 16.1 | -0.4 | 情绪悦己与沉浸体验成为亮点 | | 仓储物流 | 197,800 | 15.7 | -4.1 | 平谷项目带动市场去化 | | 商务园区 | 43,200 | 24.6 | -1.5 | 复合型产业空间需求增长 | ## 数据来源与联系方式 - **数据来源**：世邦魏理仕研究部，北京统计局，2026年4月 - **研究团队**： - 谢晨（研究部负责人，中国区） - 孙祖天（华北区研究部负责人） - 苏丹（华北区研究部副董事） - 陆佳莹（华北区研究部高级经理） - 潘欣蕊（华北区研究部助理经理） - **业务线联系**： - 刘焕丽（华北区董事总经理） - **世邦魏理仕办公室**： - 北京公司：北京市朝阳区金和东路20号院，正大中心北塔29层 ## 免责声明 本报告由世邦魏理仕研究部发布，所有信息及预测基于可靠来源，未经核实，不构成任何投资建议。报告仅供世邦魏理仕客户及专业人士使用，不适用于证券或金融产品的买卖决策。未经授权，不得以任何形式复制、引用或转载。