20260429-世邦魏理仕-房地产2026年第一季度_仓储物流单季吸纳破历史记录_物业投资受机构资金带动规模回升_7页_2mb

北京2026年第一季度商业地产市场总结

核心内容概览

2026年第一季度，北京商业地产市场在多个细分领域呈现出分化态势，其中仓储物流市场表现最为突出，净吸纳量创历史最高纪录，而办公楼、零售物业和商务园区市场则面临不同程度的承压。物业投资市场在机构资金推动下实现规模回升，整体市场活跃度有所修复。

主要观点

办公楼市场

• 净吸纳量：95,100平方米，维持稳定。
• 空置率：18.5%，环比下降0.6个百分点。
• 租金：环比下降2.1%，至每月每平方米223.5元。
• 市场表现：
  • 供应端连续三个季度无新增项目入市，新租交易面积环比和同比分别下降14%与16%。
  • 搬迁活动占比达72%，成为市场成交的核心驱动力。
  • TMT板块（系统解决方案、平台互联网、人工智能）以38%的份额稳居首位，金融行业在证券板块搬迁需求带动下有所回升。
  • 中关村、燕莎、东二环等子市场出现大面积腾退，但望京、奥体、金融街等子市场表现稳健，支撑全市净吸纳量。
• 未来展望：
  • 下半年将有35万平方米新增供应集中入市，主要位于CBD区域。
  • 高品质新项目有望激活置换和整合需求，提升市场流动性。
  • 政策支持如《北京市未来产业2026年工作要点》等将提振高精尖产业信心。

零售物业市场

• 净吸纳量：-20,200平方米，整体市场承压。
• 空置率：环比下降0.1个百分点，至16.1%。
• 租金：环比下降0.4%，至每天每平方米30.0元。
• 市场表现：
  • 优质零售物业未新增项目交付，次级商圈老牌百货停业并启动升级。
  • 餐饮需求占比48%，小吃快餐、茶饮果汁、烘焙甜品等低客单价业态表现活跃。
  • “情绪悦己”与“沉浸体验”成为新店增长亮点，如中高端杂货、潮玩品牌、策展零售空间等。
  • 三里屯商圈优质项目逆势上扬，带动周边项目需求外溢。
• 未来展望：
  • 下半年预计新增供应63万平方米，主要为成熟商圈改造及外围新建项目。
  • 政策支持“数字+文化+沉浸体验”新业态，推动市场转型。

仓储物流市场

• 净吸纳量：197,800平方米，创历史单季最高值。
• 空置率：环比上升0.1个百分点，至15.7%。
• 租金：环比下降4.1%，至每月每平方米128.8元。
• 市场表现：
  • 平谷马坊子市场新增供应34万平方米，实现近15万平方米去化，成为市场去化关键。
  • 头部三方物流及汽车零部件企业整合搬迁需求显著，推动市场吸纳量上升。
  • 头部企业利用租金价格与可租空间优势，优化仓储布局。
• 未来展望：
  • 下半年预计新增高标仓储供应32.3万平方米（平谷、顺义）及48.5万平方米（廊坊）。
  • 即时零售、商超前置仓、冷链等业态有望成为仓储需求主力。

商务园区市场

• 净吸纳量：43,200平方米，去化节奏温和。
• 空置率：24.6%，环比上升1.3个百分点。
• 租金：环比下降1.5%，至每月每平方米128.8元。
• 市场表现：
  • 北清路子市场迎来两个研发办公项目交付，新增体量24.6万平方米。
  • 亦庄和大兴子市场表现活跃，贡献全市近九成吸纳。
  • 复合型产业空间需求表现领先，体现企业对空间功能的综合考量。
• 未来展望：
  • 下半年预计新增供应19.8万平方米，主要集中在北清路子市场。
  • 政策支持先进制造业、信息技术与制造业融合、创新药及高端医疗器械研发，有望释放更多空间需求。

物业投资市场

• 成交总额：环比增长134.6%，同比增加19.3%。
• 成交笔数：10笔，其中企业买家占多数。
• 市场表现：
  • 机构资金推动市场活跃度修复，重点配置优质运营类资产。
  • 办公类资产交易活跃，但以中小体量为主。
  • 企业自用需求支撑市场，资管公司通过法拍或整售渠道获取低效资产。
• 未来展望：
  • 市场或将延续“自用支撑办公、机构资金配置强现金流资产、机会资本参与重整”的多元驱动格局。
  • 随着价格调整到位，市场流动性有望逐步改善。

关键信息汇总

数据来源与联系方式

• 数据来源：世邦魏理仕研究部，北京统计局，2026年4月
• 研究团队：
  • 谢晨（研究部负责人，中国区）
  • 孙祖天（华北区研究部负责人）
  • 苏丹（华北区研究部副董事）
  • 陆佳莹（华北区研究部高级经理）
  • 潘欣蕊（华北区研究部助理经理）
• 业务线联系：
  • 刘焕丽（华北区董事总经理）
• 世邦魏理仕办公室：
  • 北京公司：北京市朝阳区金和东路20号院，正大中心北塔29层

免责声明

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