【世邦魏理仕】2023中国仓储物流租户调研报告_30页_5mb

中国仓储物流租户调研专题报告（2023）

核心内容概述

本报告由世邦魏理仕中国区研究部发布，基于对56家不同行业租户的调研，总结了2023年中国仓储物流市场的主要趋势、运营挑战及应对策略。报告重点分析了租户在未来的扩张计划、城市选址偏好、自动化与绿色转型等方面的情况。

主要观点与关键信息

1. 未来三年温和扩张

• 经济复苏与需求增长：自去年12月国家防疫政策优化后，中国经济稳步复苏，2023年上半年仓储物流需求同比上升27%。
• 租户信心提升：70%的受访企业认为未来三年经营将有不同程度改善，其中25%认为将显著改善。
• 行业差异：电商及快递快运继续扩张，占上半年新增租赁的70%；而受海外需求收缩影响，制造业客户扩张较为谨慎。

2. 持续聚焦一线都市圈

• 扩张比例上升：82%的受访租户计划在未来三年内进一步扩张一线都市圈，相比2021年的55%有明显提升。
• 供应高峰与窗口期：2023年一线都市圈高标仓新增供应量将达1,800万平方米，50%将在2023年交付，2024和2025年供应将快速回落，建议租户把握今明两年的窗口期。
• 行业差异：电商和第三方物流倾向于核心城市，制造业更关注二线城市的供应链布局。

3. 运营挑战与房地产应对

• 关注点提升：与2021年相比，租户对经济不确定性（79%）、成本上涨（77%）和地缘冲突与供应链风险（52%）的关注度显著上升。
• 策略调整：企业通过租赁物流设施、优化租约条款、选址和布点优化、自动化升级等方式应对挑战。

4. 绿色建筑与绿色能源

• 绿色转型需求迫切：90%以上租户关注仓储物业是否具备绿色建筑资质，但目前大多数仍为棕色建筑，仅11%拥有绿色认证。
• 绿色设施需求：屋顶光伏（45%）和新能源车充电桩（44%）是最受关注的绿色能源设施。
• 绿色认证进展：主要开发商如普洛斯、万纬物流等已加快绿色认证进度，2023年新增绿色认证仓储面积显著。

5. 供应链安全与韧性

• 技术与策略并重：租户通过自动化、数智化库存管理、供应链多元化等方式提升供应链韧性。
• 本地化布局：推行“在中国，为中国”策略，扩大本地化生产和仓储网络，以降低全球供应链风险。

建议与启示

对租户的建议

• 把握市场窗口期：2023年一线都市圈高标仓供应高峰，建议租户积极布局，锁定核心位置。
• 灵活租约与自动化：优化租约条款，增加灵活性；推动自动化设备投入，以降低人力成本。
• 绿色转型：优先租赁绿色认证仓库，推动新能源车充电桩建设，响应ESG目标。
• 供应链多元化：提升库存冗余，加强供应链“备份”策略，保障运营安全。

对投资者的建议

• 关注供需变化：2024-2025年供应将快速回落，建议关注核心市场的投资机会。
• 提升资产灵活性：活化资产负债表，考虑出售或售后回租部分仓储物业。
• 绿色投资与合作：加大对绿色能源设施的投资，与租户沟通ESG目标，推动绿色运营体系。
• 定制化开发：与租户合作，进行定制化开发，提升资产吸引力与运营表现。

结论

2023年，中国仓储物流市场在经济复苏和绿色转型的双重驱动下，呈现出温和扩张与聚焦核心市场的趋势。租户在面对不确定性时，更加注重灵活性、自动化和绿色化，以提升运营效率与供应链韧性。投资者则需把握市场节奏，优化资产组合，并推动可持续发展策略，以实现长期价值增长。