20210106-亿翰智库-12月房地产行业月报（第30期）_房住不炒定位长期不变_2021更看好以长三角为主的核心城市_33页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概览

2020年房地产行业在政策、市场、融资和土地市场等方面呈现出显著的变化趋势。总体来看，政策坚持“房住不炒”的定位，融资监管趋严，土地市场结构性分化，住宅市场成交量整体上升，但区域差异明显，企业投资向核心城市集中，租赁住房建设逐步完善，人口与人才政策推动城市综合实力提升。

主要观点

1. 政策定位不变，坚持房住不炒

   • 政策强调“房住不炒”，确保房地产市场平稳健康发展。
   • 多个城市出台措施，如放宽预售条件、支持中介机构复工、加强金融监管等，体现政策的延续性和稳定性。
   • 三道红线和房地产贷款集中度管理制度的出台，标志着房企融资监管趋严。

2. 住宅市场成交量增长，但结构性分化明显

   • 2020年12月，40城住宅销售面积同比上升12.4%，环比上升10.0%，年尾成交量显著增长。
   • 一线城市成交面积同比增长59.7%，核心二线城市同比小幅下降但环比上升，普通二线城市同比下滑但环比增长。
   • 三四线城市成交量同环比均上升，但分化明显，长三角地区表现优于中西部和珠三角地区。

3. 土地市场结构性分化，成交上升

   • 2020年12月，全国土地成交面积同比上升15%，环比上升57%，整体上升。
   • 一线城市土地供应减少，成交面积同比下降，但三四线城市土地成交面积上升，楼面价和溢价率增长。
   • 核心二线城市和普通二线城市土地成交溢价率下降，主要受调控和限价政策影响。

4. 企业表现：销售增长，投资能级上移

   • 2020年TOP200房企整体销售业绩同比增长12.0%，12月单月销售同比增长35.4%。
   • 房企投资向一二线及强三线城市集中，融资方面信用债增长，海外债减少。
   • 融资环境在2021年预计不会明显宽松，重点在于债务结构调整。

5. 租赁住房建设逐步完善

   • 政府强调发展租赁住房，尤其是大城市，规范租赁市场秩序，推动住房保障体系建设。
   • 多个城市出台政策，如广东鼓励公租房建设，南京限制租金贷，长春规范租赁企业经营范围。

6. 人才引进和人口流入政策持续推进

   • 各城市通过购房优惠、租房补贴等方式吸引人才，推动城市升级。
   • 一线城市如上海、苏州、广州等进一步放宽落户限制，促进人口流入和城镇化建设。

关键信息汇总

政策方面

• 房住不炒：长期不变，调控政策趋稳。
• 融资管控：三道红线、房地产贷款集中度管理制度等，限制房企负债，推动融资结构优化。
• 预售监管：加强资金监管，防止房企违规挪用资金。
• 租赁住房：发展保障性租赁住房，规范市场行为，推动租赁市场健康发展。
• 人口与人才政策：各地放宽落户条件，吸引人才和人口流入，促进城市发展。

住宅市场

• 成交量：2020年12月，40城住宅销售面积同比上升12.4%，环比上升10.0%。
• 区域表现：一线城市表现强劲，核心二线城市稳中有升，普通二线城市和三四线城市分化明显。
• 去化周期：多数城市去化周期缩短，库存压力缓解，但部分城市如深圳、南京、苏州略有延长。

土地市场

• 土地供应：12月全国土地供应面积同比上升15%，环比上升70%，但一线城市和核心二线城市供应下降。
• 土地成交：全国土地成交面积同比上升15%，环比上升57%，三四线城市成交楼面价和溢价率上行。
• 楼面价与溢价率：一线城市楼面价同比持平，核心二线城市楼面价同比下降，三四线城市楼面价同比上升17%。
• 流拍情况：核心二线城市流拍宗数和面积环比大幅上升，三四线城市流拍也有所增加。

企业表现

• 销售业绩：TOP200房企整体销售同比上升12.0%，12月单月销售同比增长35.4%。
• 投资策略：房企更倾向投资高能级城市，以销定投，注重资金安全。
• 融资情况：信用债发行总额同比增长24.7%，海外债发行下降27.7%，融资环境整体收紧。

2021年展望

• 住宅市场：预计核心城市群和高能级城市将继续主导市场，成交量增长集中于这些区域。
• 土地市场：三四线城市结构性分化加剧，核心城市群表现更优，土地成交楼面价和溢价率有望维持高位。
• 融资环境：房企融资通道将更加严格，高负债企业需加强风险管控，低负债房企仍可享受融资便利。
• 租赁市场：监管趋严，政策性租赁住房发展加速，市场逐步规范。
• 人口与人才政策：将继续推进，进一步促进城市人口流入和人才引进，推动城市综合实力提升。

图表目录摘要

资料来源

• 亿翰智库
• 全联房地产商会