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流动的长三角：一体化发展与区域协同

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯与MobTech于2020年5月联合发布，聚焦长三角一体化进程中的要素流动、商务联系、产业布局及投资趋势。报告基于大数据分析，探讨长三角27个核心城市在人口、土地、资本与技术等方面的协同效应，以及区域发展面临的挑战与机遇。

主要观点与关键信息

人口与土地

• 人口分布：长三角集中了全国约12%的人口，预计至2030年比重将上升一个百分点。
• 城市人口增长：浙江部分城市如杭州和宁波的人口年化增速高于规划预期，其中杭州有望成为长三角第二大城市。
• 城市结构：多数人口集中在县级市，如苏州约46%的人口在昆山、太仓等地。
• 土地利用：上海土地开发强度达37%，远高于其他城市。土地集约利用、盘活存量成为未来重点。
• 区域发展策略：通过退工还耕、建设用地指标置换，推动生态绿色一体化发展示范区建设。

商务流动

• 高铁发展：长三角高铁运营里程预计在2025年将翻倍，超过1万公里，进一步促进区域一体化。
• 商务联系：苏州与上海的商务联系最为紧密，但南京与杭州的商务辐射力更强。
• 商务客流强度：南京至镇江、杭州至嘉兴的商务客流强度位居前两位，反映出省会城市的强大影响力。
• 大虹桥作用：虹桥商务区是上海面向长三角腹地的重要门户，吸引大量企业及人口入驻，核心区域项目基本交付使用。

站城一体与TOD项目

• TOD模式挑战：高铁站点与周边物业开发缺乏有效衔接，影响协同效应。
• 建议：加强站点与城市规划的同步，优化交通连接，推动土地与物业的复合功能开发。
• 开发运营：需明确项目驱动因素，选择专业运营商进行资产管理，提升资产价值。

产业革新

• 产业链优势：长三角是中国产业体系最齐全、产业链最完备的区域，尤其在新能源汽车和新一代信息技术领域表现突出。
• 重点产业：
  • 新能源汽车：长三角聚集了上汽、吉利、奇瑞、江淮等主要车企，以及特斯拉、蔚来等新兴企业。2020年预计特斯拉产能释放15万辆，对上下游企业带来增量机会。
  • 新一代信息技术：长三角在软件和信息服务、集成电路、人工智能等领域具有全国领先优势。2019年长三角软件和信息服务业收入占全国31%，集成电路产业规模占全国50%以上。
  • 人工智能：受益于5G、数据中心等基础设施发展，人工智能应用场景不断拓展，相关企业如科大讯飞、商汤科技等在长三角活跃。

资本流向

• 融资情况：长三角集中了全国约24%的金融机构本外币存款，直接融资占比偏低，上海达36%，江苏、浙江、安徽分别约为14%、14%和9%。
• 投资趋势：
  • 防御性资产：在不确定性增加的背景下，投资者更倾向于流动性好、有持续现金流回报的资产。
  • 主题投资：如电商物流、数据中心等，成为新的投资热点。
  • 信贷市场：写字楼市场收益率难以满足股权投资者期望，需关注担保条款与项目评估。

投资建议

• 区域发展：长三角一体化将推动要素流动，释放经济活力。
• 城市合作：上海与苏州、南京与杭州、合肥与南通等城市在产业、人口及交通等方面存在协同潜力。
• 政策创新：土地利用、产业准入、营商环境等方面需政策支持与创新。
• 产业布局：新能源汽车、新一代信息技术、人工智能等产业将成为未来重点。

展望

• 协作治理：区域协作治理机制需进一步完善，以应对复杂利益关系。
• 经济转型：通过要素市场化改革与新基建投资，推动长三角经济向高质量发展转型。
• 可持续发展：优化区域空间布局，缓解大城市的资源压力，引导产业与人口向中小城市转移。

附录：报告团队

• 第一太平戴维斯：
  • 朱兆荣（华东区董事长）
  • 孙维（南京总经理）
  • 陈昆葳（杭州总经理）
  • 朱锋（华东区高级董事）
  • 郑廷俊（华东区高级董事）
  • 孟喆（华东区高级董事）
  • James Macdonald（中国区高级董事）
  • 张琳（中国区董事）
• MobTech地产大数据：
  • 曹晨（商务总监）
  • 盛大为（数据产品总监）
  • 高晶琳（项目总监）

图表与数据亮点

• 商务客流强度：南京至镇江、杭州至嘉兴线路最为强劲。
• 长三角数据中心：可用机架数占全国32%，供不应求。
• 长三角人口分布：仅11个城市市区人口占比超过50%，其余人口多分布在县及县级市。
• 土地开发强度：上海为37%，为长三角均值的3倍。
• 长三角产业分布：新能源汽车、新一代信息技术、人工智能等产业在长三角高度集中，形成产业集群效应。

结论

长三角一体化发展在政策、产业、人口、交通等多方面持续推进，区域协同效应显著。通过要素市场化改革、高铁网络拓展、TOD模式优化、产业创新与资本引导，长三角有望实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展。