【保利投顾研究院东北分院】2021年大连房地产市场半年报-50页_4mb

2021年上半年大连房地产市场总结

核心内容

2021年上半年，大连房地产市场在宏观经济和政策调控的双重影响下，呈现供需失衡、价格持续上涨、政策持续收紧的特点。市场整体保持活跃，成交量达到近年来上半年最高水平，但新增供应不足，去库存效果显著，房价持续走高。同时，土地市场在“两集中”政策下推进缓慢，主要集中在城市中北部，房企拿地趋于理性，品牌房企更聚焦于核心区域。

主要观点

宏观经济环境

• 全球经济复苏：全球经济迈入共振复苏阶段，中国保持先行复苏优势，但主要经济指标出现回落。
• 国内经济：国内经济延续稳定恢复，房地产高景气延续，成为经济增长的重要支撑。
• 财政政策：财政后置特征明显，专项债发行偏慢，预计下半年将提速，重点支持投资增长和民生保障。
• 货币政策：M2增速回落，社融增长放缓，流动性逐步回归正常化，居民端信贷受限。

行业政策环境

• “房住不炒”基调：中央重申“房住不炒”，加强资金和楼市监管，推动保障性住房建设。
• 信贷监管：全面排查违规信贷资金，严查首付来源，房贷利率上升，银行额度紧张。
• 限价政策：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，成为新一轮调控工具。
• 房企融资：传统融资渠道收紧，房企转向非标融资，土拍热度上升，但监管逐渐渗透非标融资领域。
• 土地“两集中”：影响地方政府和房企的供地与投资逻辑，推动市场向规范化、透明化发展。
• 房地产税试点：加速推进房地产税改革，试点城市可能包括深圳、海南等。

城市基本面

• “十四五”规划：大连市明确重点任务，推动“两先区”高质量发展，打造“五个中心”。
• 人口结构：市区人口集中度高，女性占比略高，15-59岁为主力，老龄化趋势明显。
• 人口分布：甘井子区和金普新区人口占比最高，为城市发展的主要区域。

本地政策

• 限购政策：主控主城区，限购影响逐步淡化，非限购区热度升温。
• 公积金政策：贷款记录纳入征信，异地贷款条件放宽，支持自住需求。
• 教育政策：发布学位预警，优先安置旧购房客户，推动教育公平。
• 交通建设：推进地铁和海底隧道建设，改善城市交通体系。
• 商业规划：打造特色商业街区，推进电商和自贸区发展，提升城市竞争力。
• 营商环境：加强产业布局，推动“15+N”产业链发展，吸引投资。

关键信息

土地市场

• 土地成交情况：上半年共成交16宗商住用地，建面157万m²，楼面价6318元/m²，同比上涨20%。
• 区域分布：甘井子区为粮仓区域，价格持续上涨；新城区发力，价格平稳推升。
• 房企拿地：品牌房企积极深耕核心区域，甘区北部成为重点布局区域。
• 潜在供应：潜在供应超540万m²，主力集中在甘区泉水、钻石湾、体育新城等区域。

房产市场

• 供销情况：市场需求高，供应略显不足，成交量为近年上半年最高，房价持续上涨。
• 成交结构：主城区价格高企，需求外溢，甘、开两区占据全市五成以上份额，新兴板块崛起。
• 销售排行：主要销售区域集中在主城区和甘区，新房和二手房销售活跃。

结构清晰总结

宏观信息

• 经济端：中国保持先行复苏优势，房地产高景气延续。
• 政策端：中央和地方政府持续加强调控，限购、限价、信贷审查等政策影响市场。
• 财政端：财政后置，专项债发行偏慢，预计下半年提速。
• 货币端：M2增速回落，社融增长放缓，流动性逐渐回归正常。

土地信息

• 成交情况：上半年土地成交16宗，建面157万m²，楼面价上涨。
• 区域情况：甘井子区为粮仓区域，价格持续上涨；新城区发力，价格平稳推升。
• 房企情况：品牌房企积极深耕核心区域，甘区北部成为重点。

市场信息

• 供销情况：市场需求高，供应略显不足，成交量为近年上半年最高。
• 区域市场：主城区价格高企，需求外溢；甘、开两区占据五成以上份额，新兴板块崛起。

本地政策

• 调控政策：限购、限贷、限售、限价等政策持续实施，抑制投资需求。
• 公积金政策：贷款记录纳入征信，异地贷款条件放宽，支持自住需求。
• 教育政策：发布学位预警，推动教育公平。
• 交通建设：推进地铁和海底隧道建设，改善城市交通体系。
• 商业规划：打造特色商业街区，推进电商和自贸区发展，提升城市竞争力。
• 营商环境：加强产业布局，推动“15+N”产业链发展，吸引投资。

土地市场

• 成交分布：集中于城市中北部，甘井子区和金普新区为主要区域。
• 供销量价：供应量偏少，成交量高，价格持续上涨。
• 分区情况：甘井子区为粮仓区域，价格持续上涨；新城区价格平稳推升。
• 房企拿地：品牌房企积极深耕核心区域，甘区北部成为重点。
• 潜在供应：潜在供应超540万m²，集中在甘区泉水、钻石湾、体育新城等区域。

房产市场

• 供销走势：市场需求高，供应不足，成交量为近年来上半年最高。
• 成交结构：主城区价格高企，需求外溢；甘、开两区占据五成以上份额，新兴板块崛起。
• 销售排行：主要销售区域集中在主城区和甘区，新房和二手房销售活跃。