房地产行业：PE估值窄幅波动下，板块投资仍以结构性行情为主-20171204-广发证券-14页-1mb

房地产行业周总结

核心内容

本报告主要分析了房地产行业在政策调控和市场交易方面的动态，重点关注了政策变化、成交情况、库存变化以及行业投资趋势。整体来看，房地产行业在PE估值窄幅波动的背景下，仍以结构性行情为主，部分热点城市成交回暖，但整体市场基本面仍呈下行趋势。

主要观点

1. 政策动态

• 租赁市场政策：多地推动租购同权，保障承租人权益，如江西和沈阳。同时，金融手段支持租赁市场发展，例如厦门落地首笔“租房贷”，工商银行北京分行提供不少于6000亿元融资支持。
• 调控升级：扬州对本地居民限购3套新建商品住房，并延长限售期限至3年。同时加强土地成交价格管控，若土拍达最高限价则采用现场摇号方式确定中拍人。

2. 成交情况

• 全国39城：上周商品房成交面积为646.01万方，环比上涨26.56%，同比下滑9.80%，降幅较上周收窄1.57个百分点。
• 分线成交：
  • 一线：4个城市成交面积133.86万方，环比上涨77.98%，同比继续下滑21.6%，其中广州涨幅显著（212.34%），主要受新批预售和回迁房集中网签影响。
  • 二线：13个城市成交面积311.01万方，环比上涨19.79%，同比微涨0.93%，南京和杭州涨幅突出（240.15%、56.14%）。
  • 三线：22个城市成交面积201.14万方，环比上涨14.54%，同比下滑11.43%。
• 区域表现：
  • 环渤海、长三角、珠三角：成交面积均环比上涨，其中珠三角涨幅最大（92.69%）。
  • 中部和其他地区：成交面积环比上涨4.17%，但同比下滑33.57%，降幅扩大。

3. 库存与去化周期

• 全国11城市：推盘量环比上涨30.7%，库存指数环比上涨0.46%，去化周期维持在8个月左右。
• 一线城市库存：环比下降1.82%，二线城市库存环比上涨2.88%。
• 去化周期稳定：在供需同时上涨的背景下，去化周期保持稳定，未出现大幅波动。

4. 行业投资分析

• PE估值波动：在政策调控和行业基本面下行的背景下，板块PE估值窄幅波动。
• 结构性行情：板块投资仍以结构性行情为主，关注业绩增长确定性强及NAV估值折价较高的标的。
• 行业风险：政策调控力度进一步加大及行业销售回落快于预期是主要风险。

关键信息

广发地产组合

• 上周广发地产组合包括：光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展和东百集团，本周保持不变。

重点公司动态

• 华夏幸福：获上交所关于固安工业园区新型城镇化PPP项目资产支持证券挂牌转让无异议函。
• 迪马股份：拟向激励对象授予股票期权，行权价格5.2元/股，业绩条件为18年、19年净利润增长率不低于50%、90%。
• 泰禾集团：全资子公司武汉泰禾拟以3.5亿元受让尚品置业98.6%股权，间接获得武汉一商住用地。
• 华发股份：与南京万科合作开发G31地块，总建面48.7万方，双方对项目公司增资10亿元。
• 阳光城：竞得江苏南通住宅用地，总建面10.01万方，楼面均价3497.7元/平。
• 中南建设：联营企业获得多笔贷款，合计金额约22.5亿元。
• 招商蛇口：深交所审核通过长租公寓资产支持计划，发行总额不超60亿元。

估值情况

• 表3：列出了重点覆盖公司的最新股价、市值、销售额、EPS及P/E等数据。其中，部分公司如广宇发展、阳光城等NAV估值折价率较高，具有投资价值。

总结

房地产行业在政策调控和市场交易的双重影响下，呈现出结构性行情。热点城市成交回暖，但整体市场仍面临去化压力。在PE估值窄幅波动的背景下，行业软着陆周期属性下降，估值底部有支撑。未来投资应关注业绩增长确定性强及NAV折价较高的标的，同时需警惕政策调控进一步加码及行业销售回落超预期的风险。