房地产行业2018年投资策略：曙光初现、见龙在田-20171204-西南证券-31页-2mb

房地产行业2018年投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业预计呈现窄幅震荡但结构性机会显著的格局。行业集中度提升、房企分化加剧、政策调控持续、租赁市场发展及资产证券化加速是主要趋势。同时，房地产税、公募REITs等长效机制逐步推进，推动行业向更规范、可持续的方向发展。

主要观点

• 宏观层面：2017年中国经济增长稳定，房地产投资对GDP拉动减弱，表明房地产调控难以全面放松。
• 居民负债：中国居民家庭负债占GDP比重较高，2018年仍面临去杠杆压力，但过程温和。
• 行业趋势：房地产行业竞争加剧，市场通透度提高，但盈利难度加大，规模成为关键。
• 政策导向：房地产调控强调保障定价权刚性、约束交易权弹性，重点在于抑制投机、促进租赁市场发展、推动资产证券化和房地产税改革。
• 投资主线：推荐关注龙头房企、基本面改善的二线蓝筹、契合国家战略的园区标的及受益租赁市场和公募REITs突破的标的。

关键信息

2017年行业表现

• 销售高开低走：全年销售增速放缓，但部分城市销售数据延后至2018年。
• 投资韧性显现：房地产投资增速保持稳定，对GDP拉动作用减弱，但依然具有韧性。
• 土地市场：土地购置和成交价款增长显著，房企对土地市场的关注度提升。
• 库存变化：商品住宅库存见顶回落，部分城市供需关系改善。

行业结构与竞争

• 市场分化明显：核心城市与三四线城市表现差异显著，房地产市场区域不平衡。
• 房企差异化竞争：龙头房企（如万科、保利、碧桂园）通过收购、整合、多元化等方式增强竞争力。
• 政策抑制投机：限购、限贷、限售等政策持续抑制房地产投机行为。

居民信贷与市场供需

• 居民信贷：居民中长期贷款增速回落，但短期消费贷仍流入房地产市场。
• 供需错配：核心城市居住用地不足，而人口净流出城市和乡镇建设用地充裕。
• 结构失衡：非全流通住宅资产权益较低，全流通住宅占比约1/3，市场存在结构性机会。

房企行为与估值变化

• 房企转型：向租赁住房、资产经营、多元化业务延伸，推动行业向轻资产、多元化方向发展。
• 估值提升：龙头房企估值有望提升至15X左右，而中小房企估值压力较大。
• 盈利驱动：当前盈利主要依赖销售单价上涨，未来需依赖新型业务和多元化提升业绩。

投资策略及推荐标的

持续受益集中度提升的龙头房企

• 推荐：万科A（000002）、保利地产（600048）、新城控股（601155）、碧桂园（2007.HK）

基本面改善显著的二线蓝筹

• 推荐：金地集团（600383）、阳光城（000671）、荣盛发展（002146）、蓝光发展（600466）、龙光地产（3380.HK）

契合国家战略和区域主题的园区标的

• 推荐：招商蛇口（001979）、华侨城A（000069）、华夏幸福（600340）

受益租赁市场或公募REITs制度突破

• 推荐：世联行（002285）、天健集团（000090）、南山控股（002314）

风险提示

• 行业销售增速回落超预期
• 房企分化特征不够显著
• 信贷进一步紧缩
• 公募REITs推进、地产转型、资源整合等进展低于预期

估值与盈利预测

结论

2018年房地产行业将进入一个结构性机会凸显的阶段，龙头房企与转型成功的二线房企将更具投资价值。投资者应关注政策导向、行业集中度提升、租赁市场发展及资产证券化等趋势，合理配置资源，选择具备强基本面和多元化发展能力的房企进行投资。