20171204-广发证券-房地产行业_PE估值窄幅波动下_板块投资仍以结构性行情为主_14页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在政策调控与市场供需的双重影响下，呈现结构性行情。政策方面，部分城市加强调控，同时租赁市场支持政策逐步落地，推动租购同权。市场成交方面，热点城市推盘放量带动成交面积环比上涨，但整体仍面临销售回落压力。库存方面，全国11城市库存指数小幅上升，去化周期保持稳定。

主要观点

• 政策调控：扬州调控升级，限制本地居民购房数量及延长限售期；江西、沈阳推动租赁市场发展，保障承租人权益。
• 市场成交：39个城市商品房成交面积环比上涨26.56%，一线城市涨幅显著，尤其是广州受推盘放量及回迁房集中网签影响，环比上涨212.34%；南京、杭州成交环比涨幅显著，分别为240.15%和56.14%。
• 库存情况：全国11城市推盘量环比上涨30.7%，库存指数上涨0.46%，去化周期维持在8个月左右。
• 板块投资：PE估值窄幅波动，板块投资以结构性行情为主，关注业绩增长确定性强及NAV估值折价较高的标的。

关键信息

上周政策情况

• 扬州：本地居民限购3套新建商品住房，限售期限延长至3年。
• 江西、沈阳：推动租赁同权政策，保障承租人就业、教育、医疗等权益。
• 金融支持：厦门落地首笔长租公寓“租房贷”，工商银行北京分行提供不少于6000亿元融资支持。

上周成交情况

• 39个城市：商品房成交面积646.01万方，环比上涨26.56%，同比下滑9.80%。
• 一线城市：成交面积133.86万方，环比上涨77.98%，其中广州环比上涨212.34%。
• 二线城市：成交面积311.01万方，环比上涨19.79%，南京、杭州涨幅显著。
• 三线城市：成交面积201.14万方，环比上涨14.54%。

上周库存情况

• 全国11城市：推盘量环比上涨30.7%，库存指数上涨0.46%。
• 去化周期：维持在7.9个月，低于10个月，表明市场库存压力较小。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：包括光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展和东百集团，组合保持不变。
• 重点公司：
  • 万科A：最新股价30.73元，市值3392亿元，P/E为16.1倍，折价率30%。
  • 招商蛇口：最新股价19.42元，市值1535亿元，P/E为16倍，折价率-30%。
  • 阳光城：最新股价6.78元，市值275亿元，P/E为10.12倍，折价率-33%。
  • 广宇发展：最新股价14.5元，市值270亿元，P/E为78.2倍，折价率-31%。
  • 蓝光发展：最新股价9.01元，市值192亿元，P/E为21.5倍，折价率-22%。

重点城市商品房市场跟踪

• 北京：成交面积30.28万方，环比上涨87.33%，去化时间22个月，环比下降8.29%。
• 上海：成交面积32.08万方，环比上涨0.69%，去化时间4.04个月，环比下降1.80%。
• 南京：成交面积36.93万方，环比上涨240.15%，去化时间24.55个月，环比下降13.02%。
• 杭州：成交面积31.62万方，环比上涨56.14%，去化时间8.65个月，环比上涨0.55%。
• 深圳：成交面积9.20万方，环比上涨27.00%，去化时间18.43个月，环比下降0.42%。
• 广州：成交面积62.31万方，环比上涨212.34%，去化时间24.75个月，环比下降20.97%。
• 东莞：成交面积23.68万方，环比上涨13.36%，去化时间18.88个月，环比下降13.05%。
• 南昌：成交面积6.00万方，环比上涨3.50%，去化时间16.74个月，环比上涨15.40%。
• 福州：成交面积6.18万方，环比上涨22.52%，去化时间28.25个月，环比上涨1.34%。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 行业销售回落快于预期。

投资评级

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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