住宅交房真的会回暖吗_从产业链上下游验证看好19年地产后市场机会_

轻工制造行业研究报告总结

核心内容

本报告聚焦于住宅交房回暖预测，提出了一种基于销售面积和交房周期变化的模型，用于预测每年的装修需求。该模型通过分析库存与销售状况，将交房速度分为五个档次，结合期房销售面积和交房周期假设，计算出每年的交房面积。报告进一步通过房地产、建材、家电、家居等上下游行业数据验证模型的有效性，并基于此提出对家居板块的投资建议。

主要观点

• 交房预测模型：由于竣工面积数据质量差，报告构建了一个新的模型，基于销售面积和交房周期变化，将交房速度分为五个档次（慢、较慢、中、较快、快），并根据不同季度的销售情况计算交房比例。
• 交房趋势分析：2017年交房大幅下滑，18年下半年开始回升，预计19-20年交房量增长分别为33%和17%。17-18年交房量“青黄不接”，主要由于库存和销售周期的变化。
• 装修需求滞后：交房到软装和家电企业反映收入需要滞后3个季度，因此将预测交房面积滞后3个季度，作为软装和家电企业收入的参考。
• 产业链验证：模型预测的交房面积与房地产企业收入、平板玻璃产量、空调内销量、家具制造企业收入等数据存在一定的相关性，其中家具制造企业相关性最高（0.6），索菲亚更是达到0.75。
• 交房与新开工关系：预测交房面积与新开工面积的相关性（0.63）高于竣工面积与新开工面积的相关性（0.31），说明预测模型比直接使用竣工面积更可靠。

关键信息

1. 交房模型构建

• 模型基础：以销售面积为起点，区分现房与期房。
• 期房交房周期：1-2.5年不等，交房比例根据库存和销售情况调整。
• 交房速度档次：分为“慢、较慢、中、较快、快”，每个档次对应不同季度的交房比例。

2. 交房预测结果

• 2017年交房量：大幅下滑，全年交房面积约9.93亿平米。
• 2018年下半年：交房开始回升。
• 2019-2020年交房量：预计增长分别为33%和17%。
• 2017年装修需求：同比下降33%，对18年装修需求造成压力。

3. 产业链验证

• 房地产企业：预测交房面积增速与地产企业收入增速相关系数为0.49，吻合度较高。
• 建材企业：
  • 平板玻璃产量增速与预测交房面积相关系数为0.4，具备一定相关性。
  • 旗滨集团收入与预测交房面积相关系数为0.33，东方雨虹无明显相关性。
• 家电企业：
  • 空调内销量与预测交房面积相关系数为0.32，趋势吻合。
  • 格力电器、海尔电器收入与预测交房面积无明显相关性。
• 家具企业：
  • 家具制造企业收入增速与预测交房面积相关系数为0.6。
  • 索菲亚收入增速与预测交房面积相关系数达0.75，预测作用显著。

4. 交房与新开工关系

• 新开工数据：与预测交房面积相关性更高（0.63），说明预测模型比直接使用竣工面积更可靠。
• 竣工面积问题：数据质量较差，相关性仅0.31，说明其不可靠。

5. 家居板块展望

• 2019年交房回暖：预计19年交房量回升，带动客户数量增长。
• 原材料价格下降：18Q4 MDI/TDI价格回落，推动毛利率回升。
• 龙头优势：集中度提升、规模管理、品牌优势、供应链效率等推动业绩改善。

投资建议

• 重点推荐企业：
  • 梦百合：MDI/TDI价格回落带来盈利弹性，内外销双轮驱动，业绩有望超预期。
  • 敏华控股：国内功能沙发龙头，内销改善明显，成本端优化，毛利率提升。
  • 欧派家居：整装大家居模式优势明显，19年有望放量，规模优势逐步显现。
  • 顾家家居：竞争格局较好，品类拓展顺利。
  • 尚品宅配：线上渠道优势明显，持续为经销商赋能。
  • 索菲亚：智造与品牌优势突出，收入增速与交房面积高度相关。
  • 志邦股份、好莱客：品类持续扩张，经营稳健，估值较低。

风险提示

• 实际交房量低于预测。
• 家居行业价格战超预期。
• 原材料价格大幅上涨。

总结

本报告通过构建新的交房预测模型，分析了2019年家居行业交房回暖的逻辑，并结合产业链上下游数据验证了模型的有效性。报告认为，随着交房量回升、原材料价格下降以及龙头企业的规模管理优势，2019年家居板块将迎来业绩回升机会。建议投资者关注具备双轮驱动、渠道拓展能力强、估值合理的家居企业。