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Soho China 详细总结

核心内容

Soho China 是一家专注于房地产开发与管理的公司，主要业务包括物业开发及管理。本报告发布于2013年8月21日，主要分析了其2013年上半年业绩表现及未来展望，同时对股票估值进行了分析。

主要观点

• 评级与目标价：维持 HOLD 额外评级，目标价为 HK$6.17，较之前目标价 HK$6.09 略有上调。
• 关键催化剂：租金和出租率的提升是推动股价上涨的重要因素。
• 分析师团队：由 Carol Wu、Danielle Wang、Andy Yee 和 Ken He 等组成。
• 财务表现：1H13 期间，Soho China 的营收同比增长 103%，核心净利润同比增长 130%，但租金收入增长有限。
• 估值比较：Soho China 当前市盈率（PE）为 7.4，市净率（P/BV）为 0.8，市净率折扣为 38%。
• 租赁策略：公司优先考虑出租率而非租金，以确保项目顺利出租。

关键信息

财务数据（FY Dec）

项目租赁情况

*注：Soho 持有 Galaxy SOHO 的 IP 部分约 20k 平方米，可出租面积为 160k 平方米。

预售情况

• SOHO Peaks (Wangjing)：预计于 2H13 完成并交付，已产生约 Rmb14.9bn 的未签约销售额。
• 预售总额：截至 2013 年上半年，预售金额为 Rmb3bn，仅为 2012 年同期的一半。
• 剩余预售资源：预计全年可实现 Rmb3-4bn 的预售。

土地收购

• Gubei 上海项目：收购商业用地，花费 Rmb3.19bn，规划建筑面积约 150k 平方米。
• 未来土地收购策略：要求新项目收益率高于 10%。

1H13 业绩表现

• 营收：达到 Rmb2.5bn，同比增长 103%。
• 核心净利润：达到 Rmb537mn，同比增长 130%。
• 核心净利润率：22%，同比上升 3 ppts。
• 每股收益 (RMB)：0.417，同比增长 253%。
• 每股核心收益 (RMB)：0.107，同比增长 137%。
• 销售成本：-Rmb1,136mn，同比增长 77%。
• 毛利：Rmb1,342mn，同比增长 131%。
• 毛利率：54%，同比上升 7 ppts。
• SG&A 费用：-Rmb198mn，同比增长 37%。
• 其他收入：+Rmb82mn，同比下降 9%。
• 其他支出：-Rmb57mn，同比下降 11%。
• 投资物业重估收益：+Rmb2,136mn，同比增长 404%。
• 营业利润：+Rmb3,305mn，同比增长 273%。
• 利息收入：+Rmb286mn，同比增长 9%。
• 财务费用：-Rmb86mn，同比下降 56%。
• 税前利润：+Rmb3,588mn，同比增长 245%。
• 所得税：-Rmb988mn，同比增长 389%。
• 少数股东权益：-Rmb445mn，同比增长 127%。
• 净利润：+Rmb2,094mn，同比增长 242%。
• 每股分红 (RMB)：0.120，与 1H12 相同。
• 股息支付率：29%，同比下降 73 ppts。
• 隐含股息收益率：1.5%，同比下降 1 ppts。

资产负债表

• 现金及银行存款：Rmb15bn，同比下降 32%。
• 净负债率：14%，同比上升 12 ppts。
• 已签约销售：Rmb3,027mn，同比下降 50%。
• 预估销售：Rmb4bn-5bn。

项目完成时间表

项目进度

• 截至 2013 年 6 月，Soho China 已有 1.9mn 平方米的 IP 空间已完成或正在建设中。

总结

Soho China 在 2013 年上半年表现强劲，营收和核心净利润均实现显著增长，但租金收入增长有限。公司采取了以出租率优先的策略，通过调整租金来确保项目出租率。尽管如此，其预租工作尚未开始，对租金前景造成一定不确定性。此外，公司加大了土地收购力度，但未来土地收购将更加谨慎，要求新项目产生高于 10% 的回报。Soho China 当前估值合理，但其租赁能力仍需进一步验证。