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详细总结：Soho China 报告分析

核心内容

本报告由 DBS Group Research 发布，主要分析了 Soho China 的股票表现及公司基本面，重点评估其在房地产开发与管理领域的市场地位，并给出投资建议。报告指出，尽管 Soho China 在预租方面取得了一定进展，但整体进展仍较为缓慢，且需进一步提升其租赁能力以增强市场信心。

主要观点

• 投资建议：维持“Hold”评级，认为当前估值合理。
• 价格目标：12 个月价格目标为 HK$6.17。
• 预租进展：Fuxing Plaza 的零售部分已预租 32%，目标是全年出租完毕；但办公部分尚未有明显进展。
• 项目挑战：Sky SOHO 由于规模较大，且面临潜在的庞大供应，预计需要 2-3 年才能完全出租。
• 创新与成本控制：Soho China 引入空气净化等增值服务，有助于吸引租户；同时，节能措施预计可节省 30%-50% 能源，提升 EBITDA。
• 财务指标：公司当前市盈率（PE）为 10.6x，市净率（P/BV）为 0.8x，折价约 39% 到 NAV，低于行业平均水平。
• 股息政策：Soho China 计划维持每年 0.25 港元/股的股息，股息收益率约为 5.1%。
• 市场表现：Soho China 的市场资本市值为 HK$33.3 亿，平均日成交量为 5.9 百万股。

关键信息

财务预测与估值

FY Dec (RMB m)	2012A	2013E	2014F	2015F
Turnover	15,305	14,409	7,347	12,716
EBITDA	8,536	6,916	3,755	6,975
Pre-tax Profit	18,195	6,941	3,765	6,970
Net Profit	10,585	3,540	2,408	4,591
Core Net Profit	3,335	3,540	2,408	4,591
EPS (RMB)	2.04	0.68	0.46	0.88
EPS (HK$)	2.62	0.88	0.60	1.13
EPS Growth (%)	171.8	-66.6	-32.0	90.7
DPS (HK$)	0.32	0.32	0.32	0.32
BV Per Share (HK$)	7.59	8.14	8.42	9.23
PE (X)	2.4	7.2	10.6	5.6
EV/EBITDA (X)	3.2	5.3	12.1	6.1
Net Div Yield (%)	5.0	5.1	5.1	5.1
P/Book Value (X)	0.8	0.8	0.7	0.7
Net Debt/Equity (X)	0.0	0.3	0.5	0.4
ROAE (%)	40.4	11.1	7.2	12.9

行业对比与估值

公司名称	代码	当前价格 (HK$)	市值 (HK$bn)	12 月目标 (HK$)	评级	14F EPS (HK$)	15F EPS (HK$)	14F PE (X)	15F PE (X)	14F PE Yield (%)	15F PE Yield (%)	ROE 14F (%)	ROE 15F (%)	Net Gearing 1H13 (%)	Disc/(Prem) to NAV (%)
Soho China	410 HK	6.30	33.3	5.6	Hold	6.17	6.17	10.6	5.6	5.1	5.1	7.2	12.9	0.8	39.4
其他公司对比（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）	（略）

估值历史对比（2007-2013）

• Soho China 的 PE 历史波动显示其在不同年份的表现差异较大，但整体估值较为稳定。
• 行业平均 的 PE 值为 6.8x（2012 年）至 10.6x（2013 年）不等。

总结

Soho China 当前估值合理，尽管在预租方面取得一定进展，但仍需加强租赁能力以提升市场信心。公司计划维持股息并进行股份回购，以应对 CB 转换带来的稀释效应。其创新服务和节能措施有助于提升竞争力和盈利能力，但市场对其转型为物业持有者的信心仍需时间建立。整体来看，Soho China 在房地产开发与管理领域具有一定的市场地位，但需持续关注其预租进度和市场表现。