天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划信用评级报告_56页_1mb

天风-中航红星昆明爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容

本专项计划由天风证券发行，原始权益人为中航信托，基础资产为昆明爱琴海购物中心物业及其所占土地使用权的信托受益权。专项计划总发行规模预计为14亿元，其中优先A类证券6.8亿元，优先B类证券6.2亿元，次级证券1亿元。资产支持证券的偿付来源包括租金净收入、红星企发的业绩补偿款及红星投资的优先收购权。优先A类证券评级为AAA，优先B类证券评级为AA+。

主要观点

信用支持机制

• 抵押担保：昆明爱琴海购物中心物业及其土地使用权作为抵押物，抵押率为39.81%，较低，对优先A类证券的偿付有良好保障。
• 质押担保：物业租金作为质押物，对优先B类证券的偿付有补充保障作用。
• 储备金机制：信托贷款A中4,000万元储备金对优先A类证券的偿付提供增信。
• 业绩补偿承诺：红星企发承诺在特定支付日向合伙企业支付业绩补偿款，保障优先B类证券利息偿付。
• 优先收购权：红星投资享有优先收购权，确保优先B类证券本金的偿付。
• 信托受益权回购机制：中航信托在特定条件下回购信托受益权，提供流动性支持。

风险与缓释措施

• 资金混同风险：若项目公司破产，租金可能与公司其他资金混同，但红星企发和红星投资的补偿机制可有效降低此风险。
• 流动性风险：通过储备金、业绩补偿及优先收购权等措施，缓解优先级证券的流动性压力。
• 项目公司分立风险：若分立延迟或失败，将触发信托受益权回购事件，保障基础资产的稳定。
• 合伙企业无法退出风险：红星投资的优先收购权及权利维持费承诺，保障信托贷款B的偿付。
• 持续运营风险：项目公司剥离后，由上海红星美凯龙商业管理有限公司继续运营，保障物业持续经营。

关键信息

基础资产概况

• 昆明爱琴海购物中心位于昆明市西山区，地理位置优越，出租率99.87%，空置率低。
• 项目总面积111,316.91平方米，其中可出租面积71,609.00平方米，净可租赁面积70,926.40平方米。
• 租户包括家乐福、ZARA、UNIQLO等国际知名品牌，主力店租期较长，有利于现金流稳定。

现金流预测

• 租金收入：2015年租金收入为4,303.98万元，预测未来18年租金收入持续增长，年复合增长率约为18.03%。
• 运营费用：年运营费用逐年增长，年复合增长率为12.13%，主要为房产税、管理费等。
• 净收入：预测年净收入为9,164.07万元，年复合增长率为20.89%。

交易结构

• 优先A类证券按年付息、按计划还本，优先B类证券按年付息、到期还本。
• 现金流归集和分配机制清晰，优先级证券优先受偿。
• 优先收购权和信托受益权回购机制为优先级证券提供额外保障。

财务数据概览

业绩补偿义务人（红星企发）

• 资产总计：2013年304.52亿元，2015年324.15亿元
• 所有者权益：2013年23.45亿元，2015年31.20亿元
• 营业收入：2013年32.09亿元，2015年86.13亿元
• 净利润：2013年5.50亿元，2015年3.30亿元
• 净资产收益率：2013年46.90%，2015年11.04%
• 资产负债率：2013年92.30%，2015年90.37%

优先收购权人（红星投资）

• 资产总额：2013年981.19亿元，2015年1,177.42亿元
• 所有者权益：2013年371.54亿元，2015年488.47亿元
• 营业收入：2013年97.33亿元，2015年178.48亿元
• 净利润：2013年37.20亿元，2015年45.56亿元
• 资产负债率：2013年62.13%，2015年58.51%
• 流动比率：2013年1.19倍，2015年1.34倍

区域与行业分析

区域经济环境

• 昆明市2015年GDP为3,456.91亿元，同比增长8%。
• 城市居民购买力增强，消费支出增速较高，商业广场市场环境良好。

商业地产行业趋势

• 我国商业地产行业增速波动下行，受经济放缓和电商冲击影响。
• 2015年商业营业用房投资增速降至1.82%，为1998年以来最低。
• 昆明商业地产市场整体供大于求，但大型综合性商场具备较强抗风险能力。

昆明爱琴海购物中心

• 物业运营团队稳定，出租率高，租户构成多元，租金收入集中度不高。
• 主力店租期较长，租金增长稳定，非主力店租期较短，租金增长存在不确定性。

现金流情景模拟

现金流预测

• 预计未来18年租金收入将保持稳定，年复合增长率为18.03%。
• 运营费用逐年增长，年复合增长率为12.13%。
• 净收入年复合增长率为20.89%，2015年为9,164.07万元。

覆盖比率

• 优先A类证券在不同预期收益率下，对利息的覆盖倍数均大于1，保障能力强。
• 优先B类证券的利息由红星企发补偿，本金由红星投资回购，保障机制健全。

结论

本专项计划通过多种信用支持措施（抵押担保、质押担保、储备金、业绩补偿、优先收购权及信托回购机制）为优先级资产支持证券提供了充足的保障。昆明爱琴海购物中心地理位置优越，出租率高，租户结构良好，具备较强的现金流稳定性。尽管存在宏观经济波动和电商冲击等风险，但专项计划的多重增信措施有效缓解了潜在风险，保障了优先级证券的信用安全。