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香港楼市复苏的复盘、展望与借鉴

核心内容

2025年香港楼市在经历两年的调整后，呈现出止跌回稳的态势。私人住宅成交量连续两年上涨，达到2013年以来的第二高水平；价格指数自2025年3月确认底部后连续三个季度企稳回升，全年上涨 $3.3%$；租金指数全年上涨 $4.3%$，已超过2019年高点。整体来看，楼市复苏呈现“量在价先”的特征，价格尚未回到2021年9月的历史高点，目前约在2016年三季度水平，仍存在一定的回撤空间。

主要观点

• 楼市复苏的特征：成交量显著回升，价格和租金同步企稳，但价格尚未完全修复。
• 政策与利率的影响：需求端政策放松、租金回报率反超房贷利率是推动楼市复苏的主要因素。
• 人口与收入支撑：人口流入趋势逆转，家庭收入提升，为楼市提供需求托底。
• 与内地的借鉴意义：内地房地产市场调整周期更长，跌幅更明显，但修复幅度可能不会复制1997-2003年香港的水平。

关键信息

一、2025年楼市表现

• 一手住宅成交量：20540套，同比增长 $21%$。
• 二手住宅成交量：42292套，同比增长 $17%$。
• 总成交量：超过6万套，为2013年以来第二高水平。
• 价格指数：全年上涨 $3.3%$，较底部回升 $4.8%$。
• 租金指数：全年上涨 $4.3%$，创历史新高。

二、2021-2025与1997-2003下跌周期比较

三、楼市复苏的主要驱动因素

1. 需求端政策放松：

   • 减辣：BSD/NRSD税率下调，SSD锁定期缩短，2024年全面取消。
   • 按揭松绑：压力测试放宽，按揭成数提高，供款与入息比率统一。
   • 人才优惠：高才、优才计划重启，吸引高收入、高学历人群。

2. 租金回报率反超房贷利率：

   • 2025年5月HIBOR大幅下降，导致房贷利率走低。
   • 租金回报率在部分面积段高于房贷利率，形成正收益，刺激成交放量与房价企稳。

3. 人口流入与收入提升：

   • 香港常住人口增速由负转正，人才计划带来新增居住人口。
   • 家庭月收入中位数提升约 $10%$，增强居民购房能力。

四、对内地的借鉴意义

1. 当前内地楼市调整情况：

   • 全国房价较2021年最高点跌幅 $38%$，核心城市跌幅更大。
   • 调整周期已超过香港2021-2025周期，接近1997-2003周期。

2. 借鉴经验：

   • 政策优化：内地已基本取消限购、限贷政策，但仍有税费减免空间。
   • 利率传导：核心城市租金收益率与按揭利率仍存在差距，利率仍有调整空间。
   • 供给改革：需加快“保障房+商品房”双轨制建设，缓解供需失衡。
   • 居民偿付能力：需关注居民收入与偿付能力，匹配经济发展。

风险提示

1. 美联储降息不确定性：可能导致按揭利率重新走高。
2. 库存压力：中短期供需失衡可能影响市场稳定。
3. 宏观经济下行：可能引发需求萎缩。
4. 政策收紧风险：可能抑制市场复苏。
5. 环境差异：香港经验可能不完全适用于内地市场。

总结

2025年香港楼市的复苏是“量在价先”的典型表现，主要得益于需求端政策放松、租金回报率修复及人口与收入的托底作用。相比1997-2003年极端信用收缩导致的深度调整，2021-2025年的调整更加温和，预计中期内复苏幅度不会复制2003-2008年的修复。对于内地房地产市场，虽然面临长期需求拐点和短期信用收缩的双重压力，但可借鉴香港经验，关注政策优化、利率调整、供给改革及居民偿付能力等多方面因素。同时，需警惕宏观经济下行、政策收紧及外部环境变化带来的风险。