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香港楼市复苏的复盘、展望与借鉴

核心内容

2025年香港房地产市场呈现出止跌回稳的迹象，成为近年来楼市复苏的重要节点。从长周期视角来看，2025年是香港楼市在2021-2025下跌周期后的修复年份。这一年，私人住宅成交量和价格均出现回升，租金指数更是创下历史新高。具体表现如下：

• 2025年香港私人住宅成交量同比增长 $21%$，为2013年以来的第二高水平。
• 私人住宅价格指数自2025年3月确认底部后连续三个季度企稳回升，全年涨幅 $3.3%$。
• 租金指数全年涨幅 $4.3%$，已超过2019年达到历史新高。

当前楼市的修复呈现出“量在价先”的特征，成交量处于历史高分位，但价格仍较2021年9月的历史高点回撤约 $25%$，目前处于2016年三季度的水平。

主要观点

1. 2021-2025与1997-2003两轮下跌周期的对比

• 回撤时间：1997-2003周期住宅价格调整了69个月，而2021-2025周期调整了42个月。
• 跌幅：1997-2003周期住宅价格下跌 $66%$，而2021-2025周期下跌 $28%$。
• 下跌原因：1997-2003周期是“资产泡沫破裂+本地金融危机”，而2021-2025周期是“估值回调+宏观利率变化”。
• 复苏幅度：预计2025年后的复苏幅度不会复制2003-2008年的修复水平，需关注后续宏观环境和利率变化。

2. 香港楼市止跌回稳的原因

• 需求端政策放松：通过“撤辣+按揭松绑+人才优惠+精准减税”等措施，降低购房成本，释放刚需与新来港人才的置业预期。
• 租金回报率反超房贷利率：2025年5月HIBOR大幅下降，使得租金回报率高于房贷利率，推动成交放量与房价止跌。
• 人口流入与收入提升：2025年常住人口增速转正，人才计划引入高收入群体，家庭月收入中位数提升约 $10%$，为楼市需求提供托底保障。

关键信息

2025年楼市表现

• 一手住宅成交量：20540套，同比增长 $21%$。
• 二手住宅成交量：42292套，同比增长 $17%$。
• 总成交量：超6万套，为2013年以来第二高水平。
• 私人住宅售价指数：全年涨幅 $3.3%$。
• 私人住宅租金指数：全年涨幅 $4.3%$，创历史新高。

分面积段表现

• 小户型（40平以下）租金回报率高于房贷利率 $1.7%$，售价涨幅 $4.1%$。
• 中大户型（100-160平、160平以上）租金回报率略低，售价涨幅也偏弱。

人口与收入

• 2025年常住人口增速环比转正，人才计划逆转三年净流出。
• 家庭月收入中位数保持在3万港元左右，较2021-2022年提升约 $10%$。

对内地的借鉴意义

• 政策空间：内地已基本取消限购、限贷政策，但仍有较大空间进行税费减免。
• 利率传导：当前内地利率仍有调整空间，租金收益率与按揭利率的差距仍较大。
• 供给结构：需加快“保障房+商品房”双轨制建设，以缓解供需矛盾。
• 长周期因素：需关注居民偿付能力和经济发展水平，以判断楼市拐点。

风险提示

• 美联储降息的不确定性可能导致按揭利率重新走高。
• 香港库存压力大，可能引发中短期供需失衡。
• 宏观经济下行可能抑制购房需求。
• 需求端政策收紧的风险。
• 香港经验因客观环境不同，可能对内地不完全适用。

结论

2025年香港楼市在政策、利率、需求与人口红利的多重因素作用下，实现止跌回稳。其复苏路径具有一定的参考价值，但内地楼市调整幅度与时间更长，需谨慎对待其复苏可持续性。