> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国香港楼市周期深度研究总结 ## 核心内容 本报告系统分析了1997年以来中国香港楼市的两轮典型复苏周期，重点探讨了政策、利率、按揭、租金及成交量等核心变量在楼市修复过程中的作用。当前，2025-2026年的复苏周期显示出“量先于价”的特征，即租金先企稳，成交量回升，房价最后修复。 ## 主要观点 ### 1. 历史复苏周期回顾 - **1997-2003年：危机去杠杆** - 外部冲击（如亚洲金融风暴）导致居民现金流收缩、银行风险偏好下降，房价累计下跌66.2%，租金同步回落。 - 恢复期从2003年7月开始，13个月内价格指数回升32.9%。 - **2009-2021年：低利率长牛** - 美元低利率环境、资金流入和供给约束推动房价上涨，价格指数升至398.1，租金涨幅相对温和。 - 高利率阶段（2022-2024年）房价回调，2025年3月价格指数见底至284.9。 - **2025-2026年：政策与利率共振** - 2025年政策底确认（撤辣、按揭成数放宽、HIBOR见顶回落），房价从低点反弹13.0%，成交量同比大幅回升44.2%。 - 本轮复苏依赖政策与利率的双重作用，而非单纯估值修复。 ### 2. 复苏机制分析 - **核心驱动因素** - **政策托底**：撤辣和减税降低了交易门槛，推动市场流动性恢复。 - **利率下行**：HIBOR回落和按揭利率下降降低了持有成本，改善了购房者的现金流。 - **租金韧性**：租金指数回升，为房价修复提供了基本面支撑。 - **需求补位**：人才政策和内地买家的回归补充了市场购买力。 - **库存去化**：库存和负资产回落验证了市场底部的稳固性。 - **修复顺序** - 租金先企稳，成交量回升，房价最后修复。 - 2025年3月至2026年5月，房价累计反弹13.0%，租金指数回升5.7%。 ### 3. 市场表现与数据验证 - **价格指数** - 2025年3月价格指数见底至284.9，2026年5月回升至321.9。 - 价格指数累计回撤28.4%，仍低于2021年高点398.1的19.1%。 - **租金指数** - 2026年5月租金指数升至204.1，较2003年低点回升142.7%。 - 租金收益率从2021年的2.16%回升至2025年的2.86%，但HIBOR仍高于2010年代。 - **成交量** - 2026年1-5月住宅ASP成交33,160宗，同比+44.2%。 - 2025年1-12月成交同比+18.3%，显示市场活跃度回升。 - **负资产宗数** - 2025年3月后负资产宗数显著回落，2026年Q1较2025年Q4下降46.4%，显示资产负债表压力缓解。 ### 4. 政策与利率的影响 - **政策变化** - 2024年2月全面撤辣，2025年提高印花税适用价值上限，支持低总价需求。 - 政策底清晰，但房价修复仍依赖基本面改善。 - **利率传导** - HIBOR和按揭利率下行是价格修复的充分条件。 - 2025年底Base Rate回落至4.0%，但仍高于2010年代水平，需进一步降息以推动价格弹性。 ### 5. 成交结构与市场细分 - **低总价物业先修复** - 2025年HK\$400万以下成交占比提升，显示政策对刚需和自住需求的刺激效果。 - 中高端物业修复滞后，显示市场信心仍需时间恢复。 - **供给端** - 2024年私人住宅落成量处于近年高位，2025年回落至18,448套，但仍高于2010年代。 - 空置率从2024年的4.5%降至2025年的4.3%，但仍有改善空间。 ## 关键信息 - **2025-2026年复苏特点**：政策与利率共振，量先于价，租金修复早于房价。 - **价格修复路径**：2025年3月低点284.9 → 2026年5月321.9，反弹13.0%。 - **成交量改善**：2026年1-5月住宅ASP成交33,160宗，同比+44.2%。 - **负资产回落**：2026年Q1负资产宗数降至11,424宗，较2025年Q4下降46.4%。 - **利率影响**：HIBOR回落至2.61%，但仍高于2010年代，需进一步下行以推动价格弹性。 - **租金韧性**：租金指数回升5.7%，平均租金收益率从2.16%升至2.86%，显示现金流改善。 ## 风险提示 - **历史数据偏差**：跨时间度的数据可能存在偏差。 - **数据口径差异**：不同机构的数据来源和计算方式可能不同。 - **估算误差**：房屋租售比估算可能存在误差。 - **地区差异**：香港与内地房地产情况存在差异，需注意地域性影响。