世邦魏理仕：2021年杭州房地产市场回顾与2022年展望_6页_1mb

杭州“十四五”时期数字经济与消费市场发展总结

核心内容概述

在“十四五”时期，杭州以打造“全国数字经济第一城”为使命，推动数字产业化、产业数字化、城市数字化“三化融合”协调发展，建设“数智杭州·宜居天堂”。2021年，杭州在数字经济和消费市场方面均取得显著进展，写字楼市场净吸纳量创历史新高，租金三年来首次增长；零售市场消费回暖明显，Z世代成为市场主导力量，首店经济和新零售发展势头强劲。

主要观点与关键信息

数字经济与产业数字化

• 目标定位：杭州致力于建设“全国数字经济第一城”，推动数字经济与实体经济深度融合。
• 发展路径：通过“三化融合”路径，实现数字产业化、产业数字化和城市数字化的协调发展。
• 产业表现：
  • TMT行业：2021年TMT行业仍是写字楼市场的主要需求来源，尽管下半年受监管影响有所放缓，但整体仍保持强劲。
  • 金融行业：金融类企业持续扩张，尤其在钱江新城等核心商务区布局。
  • 专业服务：律所等专业服务行业扩租提速。
  • 专精特新：新能源汽车、大健康医药等细分赛道增长显著，部分外资企业首次进入市场。
• 区域带动：
  • 未来科技城：作为新兴商务区，带动多元产业需求，加速科技与产业融合。
  • 钱江新城：作为核心商务区，持续吸引金融及外资企业入驻，推动市场韧性复苏。

写字楼市场

• 新增供应：2021年新增供应42.7万平方米，同比减少27.1%。
• 空置率：全市空置率下调2.7个百分点至17.8%。
• 净吸纳量：净吸纳量达59.7万平方米，创历史新高。
• 租金表现：租金同比提升0.4%，至每月每平方米118.1元。
• 行业需求：
  • TMT行业：占据近半需求来源，头部企业积极扩租。
  • 金融行业：基金、银行、证券、保险等金融需求持续。
  • 互联网+与专精特新：相关产业增速显著，部分外资首入市场。
• 市场趋势：
  • 2022年预计新增供应约86万平方米，主要集中在钱江世纪城和滨江板块。
  • 面对充足供应，业主需灵活租赁策略，适应租户对楼宇健康、灵活性和使用率的关注。

零售市场发展

新增供应与空置率

• 新增供应：2021年新增优质零售物业供应33万平方米。
• 空置率：接近疫情前水平，为2.2%。
• 净吸纳量：达42万平方米，全年新增需求占比54%。

消费趋势与业态分布

• Z世代主导：潮流个性、运动品牌和海外精品成为主流，吸引大量年轻消费者。
• 首店经济：
  • 首店数量增加，涵盖服饰、餐饮、体验等多个领域。
  • 餐饮品类首店逐步成为重点，如怂重庆火锅厂、斗鎏火锅等。
  • 国际品牌如Valextra、Chuu等在杭州开设首店，打造“本土化”特色。
• 零售业态：
  • 服饰类：占比35%，成为主要消费品类。
  • 餐饮类：占比33%，中式餐饮与轻奢西餐成为热门。
  • 电子产品与配饰：分别占6%和5%。
  • 休闲娱乐：占比5%，包括密室逃脱、萌宠馆、夜店等。
  • 美容个护：占比4%，高定美妆品牌积极布局。

热点区域分析

• 武林、湖滨双圈联动：成为首店和创新升级店的主要收割基地。
• 钱江新城：优质项目不断加码，拓宽商业魅力。
• 非核心商圈：逐步提升首店比例，扩大目标群体，寻求破局。

专家观点

CBRE杭州顾问及交易服务|办公楼部负责人王晓晨

• 2022年展望：预计新增供应约86万平方米，主要集中在钱江世纪城和滨江板块，承接亚运期间的办公需求。
• 市场调整期：2022年可能因赛事期间决策流程放缓和TMT战略调整进入一段调整期。
• 业主策略：建议灵活租赁策略，加速需求落定，同时推出多元化办公产品以满足不同企业需求。

CBRE杭州分公司董事总经理兼战略顾问部负责人何达

• 首店经济：是杭州建设国际消费中心城市的重要路径，2021年已形成杭州特色。
• 2022年供应：新增供应约18万平方米，主要分布在次级及新兴商圈，如龙湖吾角商业中心。
• 地铁发展：2022年计划投入的多条地铁线将推动亚运会期间的文旅消费升级。
• 未来展望：随着数智杭州的持续发展，预计到2024年，杭州将重塑城市商业新格局，实现品质化和国际化升级。

总结

杭州在“十四五”时期，通过推动数字经济与消费市场融合发展，实现了写字楼和零售市场的强劲复苏。TMT、金融、专业服务等行业的持续扩张，以及首店经济和新零售模式的兴起，为市场注入了新活力。2022年预计新增供应量较大，市场将进入调整期，但整体仍具备良好的增长潜力。随着亚运会的临近和地铁网络的完善，杭州的消费和商业环境将持续优化，为城市经济注入更多动能。