20181219-东兴证券-我爱我家-000560.SZ-调研简报_业务覆盖全产业链_经纪资管双轮驱动_14页_1mb

我爱我家（000560）调研简报总结

核心内容

我爱我家（000560）通过重大资产重组，将我爱我家经纪公司纳入合并范围，实现了从传统商业零售及房地产开发向地产全产业链服务的战略转型。公司业务涵盖二手房经纪、资产管理、新房代理分销等多个领域，形成了“经纪+资管”双轮驱动的业务模式。

主要观点

1. 重组改善业务结构

• 重组完成：2017年底完成重大资产重组，支付对价55.3亿元，其中股份支付39.2亿元，现金支付16.1亿元。
• 股权结构优化：2018年6月完成少数股东股权受让，持股比例提升至98.44%，增强了对经纪公司的控制力。
• 协同效应：重组后，资产管理与酒店物业、新房代理与房地产开发业务实现整合，有助于提升整体竞争力。

2. 经纪业务稳步发展

• 业务布局广泛：截至2018年第三季度，业务覆盖17个大中型城市，直营门店近3300家，员工超5.5万人。
• 线上线下结合：推进“互联网+房地产中介”模式，线上优化用户体验，引入58集团及京东等互联网企业合作；线下拓展门店网络，保持行业前三市占率。
• 盈利模式：通过房源核查、委托租售、带看、签订合同等方式收取佣金，服务覆盖买卖与租赁双方。

3. 资管业务以轻资产为主

• 业务模式：公司资管业务以“相寓”品牌运营，主要为分散式公寓管理，管理规模行业领先。
• 运营特点：
  • 服务费由业主支付，而非租客。
  • 租金差较低，主要依赖免租期实现收入。
  • 95%的出租率和75%的业务续签率，体现了市场认可度。
• 与市场对比：
  • 相寓的委托期限较短（1-3年），而市场其他品牌多为3-10年。
  • 相寓根据业主需求进行改造，其他品牌则进行标准化装修。
  • 相寓的资产单位以“套”计算，其他品牌多以“间”为单位。

4. 新房业务逐步提升

• 业务形式：包括代理营销策划、案场代理、分销等，其中分销业务占收入的60%-70%。
• 与二手房联动：新房代理业务与二手房业务形成良好协同，有助于提升整体市场占有率和盈利能力。

5. 投资建议

• 盈利预测：预计2018-2020年营业收入分别为112.1亿元、129亿元、144.4亿元，对应EPS分别为0.27元、0.32元、0.35元，PE分别为19.5倍、16.7倍、15.3倍。
• 评级：首次覆盖，给予“推荐”评级。

关键信息

交易数据

财务指标预测

风险提示

• 重组后新旧业务磨合时间和效果不确定。
• 二手房市场整体下行可能影响业绩。
• 佣金率价格战风险存在。

结论

我爱我家通过重组实现了业务结构的优化，拓展了地产服务的全产业链布局，经纪与资管业务协同发展。公司线上与线下渠道结合，市场占有率稳居行业前列，盈利模式清晰，具备良好的增长潜力。尽管存在一定的市场与业务风险，但公司未来发展前景广阔，值得投资者关注。