20220509-亿翰智库-房地产_哪些房企会留下_四大阵营已清晰_7页_850kb

房企生存与发展分析总结

核心内容

房地产行业正经历“黑铁时代”，整体增长放缓，行业面临严峻挑战。在这一背景下，房企需要重新审视规模的重要性，并探索多元化发展路径，以增强抗风险能力和可持续发展能力。

主要观点

1. 规模仍是重要，但质量更重要

   • 房企仍需保持核心主业的规模，但更强调有效益和有质量的规模。
   • 未来房企的增长将更多依赖于盈利能力而非单纯销售规模。

2. 第二曲线发展成为趋势

   • 房企正通过多元化业务拓展，寻找新的增长点，如物流仓储、商业运营、物业管理、代建代管等。
   • 多元化业务发展呈现“四化”特征：存量化、高速化、一体化、轻型化。

3. 行业格局逐渐清晰

   • 央企和国企在行业中占据主导地位，成为稳定发展的中坚力量。
   • 民营房企面临分化，部分企业选择转型或收缩，部分则通过多元化实现突围。

关键信息

1. 行业增长放缓，规模是否还重要？

• 行业整体表现：2021年全年房地产销售达17.4万亿元，疫情冲击下仍实现8.7%的增长，但2022年增长放缓已成为不争的事实。
• 房企目标设定：
  • 招商蛇口、中国金茂等企业保持规模不变或略有减量。
  • 龙湖集团、越秀地产等少数企业仍设定增量目标。
• 企业策略：多数房企在保持核心主业的同时，逐步转向稳健、可持续的发展模式，以应对行业变化。

2. 第二曲线发展的“四化”特征和三个风险

四化特征

• 存量化：房企重点发展已有业务，减少新增业务，形成成熟盈利模式。
• 高速化：多元化业务处于高速增长阶段，如万科物流仓储收入增长35%以上，新城控股吾悦广场新开业25座。
• 一体化：多元业务与地产主业形成协同效应，构建生态圈体系。
• 轻型化：轻资产模式逐步普及，如龙湖、华润、新城等企业在商业运营中探索轻资产拓展。

三大风险

• 快周转依赖性风险：重资产业务仍依赖地产开发快周转模式，需寻找新资金来源。
• 独立性发展风险：多元化业务若与地产开发关联过强，可能受政策影响，需寻求独立发展路径。
• 大而不强风险：仅靠规模无法提升企业竞争力，需在盈利能力、品牌价值等方面有所突破。

3. 央企国企占主导，四大阵营或清晰

• 头部稳定多元化：央企、国企或部分民营房企转型为多元化综合型集团，规模保持高位，业务发展稳健。
• 中部稳健向前移：部分房企通过稳健经营，在政策利好下实现规模扩张和排位提升。
• 地方借机做跨越：地方型房企利用政策窗口期，实现规模上升，发展为区域型房企。
• 自救成功小而美：部分出险房企通过自救转型为“小而美”的专业型企业，如泰禾集团，或成为代建平台。

政策与市场环境

• 政策调整：自2022年4月中下旬起，各地开始推动政策宽松，如取消限售、松动限购、放宽限贷等。
• 金融支持：5月25日全面降准，为房地产行业带来积极信号，有助于缓解资金压力。

企业案例

结论

房地产行业正处于转型期，房企需在规模与质量之间找到平衡。多元化发展成为重要方向，但需警惕相关风险。在政策利好和市场调整的背景下，房企有望走出更稳健的发展路径，行业格局将更加清晰。

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