深度报告-20250319-开源证券-城投控股-600649.SH-公司首次覆盖报告_深耕上海筑根基_城市更新启未来_19页_2mb

城投控股（600649.SH）详细总结

公司概况

• 公司名称：上海城投控股股份有限公司
• 投资评级：买入（首次）
• 当前股价：4.24元
• 总市值：107.25亿元
• 流通市值：107.25亿元
• 总股本：25.30亿股
• 流通股本：25.30亿股
• 近3个月换手率：60.66%

公司背靠上海城投集团，深耕上海房地产市场多年，形成了以地产开发、运营、金融为主的多元化业务体系。公司前身成立于1992年，1993年上市，通过多次重组，业务聚焦于地产开发运营，具有较强的国资背景支持。

核心内容

1. 开发业务深耕上海，项目储备价值高

• 2024年销售表现：签约销售金额175.3亿元，同比增长113%，创历史新高，销售均价超15万元/平。
• 主要项目：
  • 露香园二期项目入市，为公司带来显著收入增长。
  • 长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销。
• 待结转资源：截至2024Q3，合同负债+预收账款规模达155.6亿元，可覆盖2023年收入6.1倍。
• 未来预期：预计2025年结转收入有望超过150亿元，公司新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，拿地总价近百亿，土地储备充足。

2. 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润

• 资产运营：截至2024年末，出租总面积达32.57万方，同比增长5%；租金收入2.98亿元，同比增长1%。
• REITs发行：2024年1月发行了长三角地区首单、规模最大的保租房公募REITs，募集规模30.50亿元，供应近3000套租赁住房。
• 投资板块：截至2024H1，持有已上市证券市值约38.18亿元，投资收益同比增长9.1%。

3. 现金流稳健，负债结构优化

• 在手现金：截至2024Q3达90.9亿元，同比增长101%。
• 经营性现金流净额：2024Q3实现57.7亿元，较2023年同期显著改善。
• 有息负债：截至2024H1为405.3亿元，同比下降3.6%。
• 融资成本：降至4.05%，较年初压降12BPs。
• 负债结构：资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%，较2023年有所优化。

主要观点

• 销售增长：2024年销售金额创历史新高，主要得益于露香园二期项目入市及多个项目的热销。
• 项目储备：公司在上海城市更新项目中积累了丰富的土地储备，未来有望获取更多优质土储。
• 资产运营：公司积极拓展租赁住房业务，REITs发行有助于盘活资产，提升运营效率。
• 投资收益：投资板块稳定运作，为公司利润提供持续增厚。
• 现金流管理：公司现金流状况良好，现金储备充足，有助于支持后续项目开发。
• 盈利预测：预计2024-2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE分别为14.9、5.8、5.2倍。

关键信息

财务指标

项目概况

• 露香园二期：2021年以176亿元总价摘得地块，住宅体量超13.8万方，平均楼面价达89567元/平。
• 闵行区项目：2024年新增浦江镇杜行老街和华漕镇诸翟城改项目，投资总金额超183亿元，货值超200亿元。
• 项目结转：预计2024年结转规模约77亿元，2025年约153亿元，2026年约174亿元。

风险提示

• 上海销售市场下行：房地产政策放松不及预期，可能影响销售去化速度及项目结转周期。
• 城市更新拓展不及预期：若城市更新项目推进不及预期，可能影响土地储备及销售规模。

估值与市场比较

• PE估值：2024-2026年PE分别为14.9、5.8、5.2倍，低于可比公司均值。
• 可比公司：包括陆家嘴、浦东金桥、首开股份、天健集团等，公司估值具有吸引力。

总结

城投控股凭借其在上海房地产市场的深耕及丰富的项目储备，展现出较强的开发能力和资产运营能力。公司通过REITs发行有效盘活资产，同时投资板块平稳运作，为公司利润提供支撑。尽管2024年前三季度业绩承压，但随着项目陆续结转，预计未来盈利将显著改善。公司现金流稳健，负债结构优化，具备良好的财务基础。基于其强劲的业务基本面和未来增长潜力，给予“买入”评级。