房地产服务行业+公司首次覆盖：物管行业2022年报综述，“狂飙”时代已落幕，分化阶段徐开启-20230522-东吴证券-55页_4mb

房地产服务行业+公司首次覆盖总结

核心内容

2022年，房地产服务行业经历了疫情冲击和关联方交付问题的双重考验，行业整体进入分化阶段。物管业务成为物业公司的核心收入来源，第三方外拓能力成为企业可持续发展的关键。同时，收并购市场逐渐降温，央国企在其中占据主导地位。财务数据开始回归真实水平，利润率下降，应收账款及商誉减值拖累业绩表现，行业逐渐回归现金流业务本质。多元特色业务如城市服务、团餐及TOD物管业务初见雏形，成为未来增长的新方向。

主要观点

• 回归服务本源：基础物管业务收入及利润占比提升，成为物业公司的主要收入来源。
• 利润率分化：央国企与民企在利润率方面出现明显分化，民企毛利率下降幅度较大。
• 财务数据回归：行业财务数据回归真实水平，应收账款及商誉减值拖累业绩表现。
• 第三方外拓成为关键：第三方项目占比提升，对关联方依赖逐步减弱。
• 收并购市场降温：2022年物业行业收并购规模大幅缩减，央国企成为主要参与者。
• 多元特色业务发展：城市服务、团餐及TOD物管业务逐渐成为行业增长新引擎。

关键信息

基础物管业务

• 2022年30家样本公司基础物业总营收1194.8亿元，同比增长33.2%，增速同比下降6.1pct。
• 大型公司基础物业营收同比增长37.3%，增速同比上涨3.9pct。
• 中型公司及小型公司基础物业营收增速分别下降27.3pct和15.5pct。
• 基础物业营收占比2022年为62.4%，同比上涨7.8pct。
• 基础物业毛利润占比2022年为54.3%，同比上涨10.1pct。
• 央国企基础物业营收及毛利润占比分别为55.1%和39.6%，同比分别下降0.8pct和0.2pct。
• 民企基础物业营收及毛利润占比分别为64.6%和60.3%，同比分别上涨10.4pct和14.7pct。

管理规模与第三方外拓

• 2022年30家样本公司在管面积合计59.2亿平方米，同比增长18.8%，增速同比大幅下滑31.8pct。
• 大型公司、中型公司、小型公司在管面积增速分别下降24.4pct、53.7pct和19.9pct。
• 行业合约在管比2022年降至1.52。
• 2022年样本公司在管面积中第三方项目占比51.5%，同比增长1.7pct。
• 央国企第三方项目占比43.7%，民企第三方项目占比59.7%。
• 2022年新增在管面积中第三方占比为50.4%，预计2023年将回升。

收并购市场

• 2022年物业行业披露的并购交易共30宗，总金额104.0亿元，同比大幅下降75.0%。
• 国央企并购金额占比43.7%，民企仅占56.3%。
• 国央企中华润万象生活最为活跃，2022年收购禹洲物业和中南服务，总金额35.5亿元。
• 民企在收并购市场中面临较大压力，部分企业计提大量商誉减值。

财务表现

• 2022年行业综合毛利率下降至21.2%，同比下降4.1pct。
• 民企综合毛利率下降5.1pct至21.6%，央国企下降1.0pct至20.0%。
• 民企归母净利润增速由正转负，从41.8%降至-70.3%。
• 央国企归母净利润增速为29.8%，归母净利率保持稳定。
• 样本公司平均股利支付率为41.9%，部分公司如建业新生活、碧桂园服务、滨江服务、绿城服务超过50%。

特色业务发展

• 城市服务：仍是蓝海赛道，碧桂园服务和保利物业已初具规模，毛利率逐渐提升。
• 团餐业务：市场增长空间大，行业集中度低，仅有少数公司进入该赛道，如新城悦服务、新希望服务、金科服务、雅生活服务。
• TOD物管业务：发展迅速，越秀服务作为龙头，拥有技术壁垒和先发优势，2022年TOD业务营收达到2.9亿元，占总营收比重为22.5%。

投资建议

• 推荐关注华润万象生活、碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、越秀服务、招商积余、建发物业。
• 物业公司未来将更加注重独立性及特色业务发展，以寻找第二增长极。

风险提示

• 大股东/关联方交付项目规模不及预期。
• 地产销售复苏不及预期。
• 社会总需求恢复缓慢。
• 外拓规模不及预期。