地产杂谈系列之二十一：现金流压力犹存，盈利端持续承压_14页_1mb

报告摘要

本报告分析了2021年前三季度中国房地产行业面临的盈利压力、毛利率下行、销售下滑及现金流紧张等问题，并提出了对行业未来发展的投资建议与风险提示。

营收增长但利润下滑：2021年前三季度A股上市房企整体营收同比增长23.2%，但归母净利润同比下降29.5%。剔除华夏幸福和蓝光发展亏损后，行业归母净利润仍同比下降4.2%。
业绩保障度充足：三季度末合同负债余额达3.8万亿元，业绩保障度为122%，表明充足预收为后续营收增长提供保障。
少数股东损益占比上升：少数股东损益占比同比上升5.4个百分点至29.9%，联合营模式增加影响了归母净利润表现。

行业整体表现：
- 营收同比增长23.2%
- 归母净利润同比下降29.5%
- 少数股东损益占比达29.9%
- 业绩保障度为122%
- 存货总额达7.5万亿元，同比增长7.9%
细分板块表现：
- 商业及园区开发企业营收增长43.4%
- 行业龙头净利润增速为-1%
- 区域龙头净利润增速为-128.9%
- 中小房企净利润增速为-14.6%
- 商业及园区开发企业净利润增速为0.3%
拿地与投资情况：
- 二批土拍隐含毛利率有所回升
- 1-9月50强房企拿地销售金额比和面积比分别为23.7%和42.1%，同比分别下降10.5pct和36.4pct
现金流状况：
- 在手现金总量同比下降11.9%
- 行业龙头和区域龙头在手现金降幅显著
投资建议：
- 短期关注融资端边际改善和销售筑底信号
- 中长期建议关注现金流稳健的行业龙头：保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口
风险提示：
1. 房地产税出台可能加剧楼市下行压力
2. 个别房企流动性问题可能引发连锁反应
3. 行业波动加大，政策改善不及预期可能延长调整周期

股票投资评级：
- 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数20%以上
- 推荐：预计6个月内股价表现强于沪深300指数10%至20%之间
- 中性：预计6个月内股价表现相对沪深300指数在±10%之间
- 回避：预计6个月内股价表现弱于沪深300指数10%以上
行业投资评级：
- 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上
- 中性：预计6个月内行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间
- 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于沪深300指数5%以上