2017-房地产开发行业深度报告：老无所养到老有所依，养老地产进入“新蓝海”（21页）东北证券_22页_2mb

养老地产发展分析报告总结

核心内容

随着我国人口老龄化加剧，养老地产作为新兴产业正在快速发展。截至2015年底，我国60岁以上老年人口达2.22亿，占全国总人口的16.1%。预计到2030年，老年人口将增长至3.71亿，年均增长1,260万人，养老地产将成拉动经济的新引擎。

主要观点

1. 需求上升：

   • 老龄化加剧，推动养老地产布局。
   • 养老机构数量少、质量低，与老年人日益增长的消费需求不匹配。
   • 政策扶持力度加大，包括土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等，助力养老地产发展。

2. 发展特点：

   • 养老地产资金规模急速扩张，预计未来15年将超过10万亿人民币。
   • PPP模式引入，推动政府与社会资本合作，缓解资金压力，实现双赢。
   • 医护型养老社区需求空间大，智能化发展提升服务质量。

3. 发展瓶颈：

   • 养老地产由“地产”向“服务”转变尚需时日，存在流于形式的风险。
   • 区域发展不均衡，中端市场被忽视。
   • 政策顶层设计尚待完善，民企涉足养老缺乏足够支持。
   • 初始投资成本高，资金回收期长，融资困难。
   • 盈利模式仍待创新，难以实现可持续发展。

关键信息

• 老年人口数据：

  • 2015年：2.22亿人，占比16.1%
  • 2022-2030年：年均增长1,260万人，占比将达25%以上
  • 2050年：预计达到9.7亿人，老龄化水平达25%以上

• 养老机构现状：

  • 每千名老年人拥有养老床位27.2张，远低于35-40张的标准
  • 机构养老床位需求到2050年将增至1,404万张

• 政策支持：

  • 2013年以来政策密集出台，涵盖土地、资金、税收、医养结合等方面
  • 政府主导、多元主体参与，覆盖人群从高收入向中低收入拓展

• 未来趋势：

  • 养老地产发展将向社区养老倾斜，目标比例从1%提升至7%
  • 智能化发展将成为趋势，提升服务效率和质量
  • 医护型养老社区将成为主流，满足失能老人和慢性病患者需求

• 资金与盈利：

  • 养老地产投资规模预计超过3,000亿元
  • 盈利模式包括销售、持有和销售持有并存，尚需创新

重点公司

国内外对比

市场与政策

• 市场潜力：

  • 老年人口消费潜力将从4万亿增长至106万亿，占GDP比例从8%提升至33%
  • 养老市场商机将从4万亿增长至13万亿

• 政策支持：

  • 政府推动医养结合，鼓励社会资本参与
  • 提供土地、税收、资金等多方面支持

总结

养老地产作为应对人口老龄化的重要手段，正在快速发展，未来将成为拉动经济增长的新引擎。尽管存在诸多挑战，如政策支持不足、区域发展不平衡、融资困难等，但随着政策扶持和市场潜力的释放，养老地产有望实现规模化、智能化、多元化发展。重点房企如万科、保利、凤凰股份等已开始布局，未来将有更多企业进入该领域，推动行业进一步发展。