20160801-东北证券-房地产开发行业深度报告_老无所养到老有所依_养老地产进入_新蓝海__21页_1mb

房地产开发/房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告主要探讨中国养老地产的发展现状、未来趋势以及国内外产业对比。随着中国人口老龄化加剧，养老地产作为新兴产业正迎来发展机遇，预计未来15年内其规模有望超过10万亿元人民币，并可能成为我国最大的产业之一。

主要观点

• 老龄化趋势显著：截至2015年底，我国60岁以上老年人口已达2.22亿人，占全国总人口的16.1%。预计到2030年，这一数字将增长至3.71亿人，年均增长1,260万人。
• 养老机构不足：截至2014年底，我国每千名老年人拥有养老床位仅27.2张，远低于政策要求的35-40张。且养老机构质量不高，无法满足中等收入人群的需求。
• 政策支持：自2013年起，政府出台多项政策，包括土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等，推动养老地产发展，鼓励社会资本参与。
• PPP模式与智能化发展：PPP模式有助于缓解资金压力，提升养老服务效率。智能化养老通过互联网、物联网技术提升服务质量和效率。
• 国内外对比：国外养老地产发展较为成熟，如美国、日本、欧洲及新加坡，均具备完善的设施、多元化的投资和运营模式，以及较高的服务质量。
• 盈利模式待优化：国内养老地产盈利模式尚在探索中，主要模式包括销售、持有和销售持有并存，但尚未形成稳定的盈利体系。

关键信息

• 人口老龄化数据：2015年老年人口为2.22亿，占总人口16.1%；预计2030年增长至3.71亿人。
• 养老机构床位：2014年每千名老年人拥有床位27.2张，政策要求为35-40张。
• 政策支持：2013年至今，政府推出多项政策，涵盖土地、资金、税收、医养结合等，推动养老地产发展。
• PPP模式：通过政府与社会资本合作，拓展资金来源，缓解政府财政负担。
• 医护型养老社区：随着失能老人数量增加和慢性病患者增多，医护型养老社区需求空间大。
• 智能化养老：通过智能技术提升护理效率，减少对护理人员的依赖。
• 国内养老地产发展问题：服务属性不足、发展不平衡、政策不完善、资金压力大、盈利模式不清晰。

养老地产发展需求上升

• 多重推力影响：老龄化加剧、养老机构不足、政策支持共同推动养老地产发展。
• 资金规模扩张：截至2015年，已有10余家保险企业及80多家地产公司布局养老地产，投资总额超3,000亿元。
• PPP模式应用：部分城市如上海、云南、赣州、合肥已启动PPP项目，为养老社区建设提供资金支持。
• 医护型社区需求：预计到2050年，失能老人将达9,700万人，慢性病患者将达36.8亿人次，医护型养老社区需求空间大。
• 智能化趋势：通过智能技术提升养老服务质量，提供安全便捷的服务。

国内外产业对比

• 国外发展情况：美国、日本、欧洲及新加坡养老地产发展成熟，具有完善的设施、多元化的投资和运营模式。
• 美国模式：设施完善、投资多元，具有独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区等多种形式。
• 日本模式：介护保险制度推动养老地产发展，政策催生“银发产业”。
• 欧洲模式：以英国为例，养老地产智能化领先，社区照顾为主。
• 新加坡模式：多代同堂、以房养老，政府提供优惠政策支持。

国内发展情况

• 盈利模式：销售、持有、销售持有并存，但尚未形成稳定的盈利体系。
• 发展问题：服务属性不足、发展不平衡、政策顶层设计待完善、资金需求大、盈利模式待创新。
• 典型项目：如北京太阳城、万科幸福汇、泰达国际养老院、绿地21城孝贤坊等。

主要标的公司介绍

• 万科A：布局养老地产，强调服务而非开发，推出多个养老社区项目。
• 保利地产：全面介入养老地产，涵盖居家、社区和机构养老，引入优质医疗资源。
• 凤凰股份：战略转型，进军养老产业，与多家医疗机构合作。
• 华业资本：提前布局医疗与养老结合领域，收购捷尔医疗，提升服务品质。
• 新城控股：通过收购金东方，实现资源互补，打造O2O养老平台。

总结

养老地产作为房地产行业的新兴领域，具有巨大的发展潜力。然而，其发展仍面临诸多挑战，包括服务属性不足、政策不完善、资金压力大和盈利模式待创新。随着政策支持和市场需求的增加，养老地产有望成为拉动经济的新引擎，但需进一步优化发展模式，提升服务质量，实现可持续发展。