2016年-数据局_东北证券：养老地产进入“新蓝海”_21页_1mb

房地产开发/房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告聚焦中国养老地产行业的发展现状、未来趋势及挑战，强调随着人口老龄化加剧，养老地产将成为房地产市场的重要组成部分，具有巨大的发展潜力。

主要观点

• 人口老龄化趋势明显：截至2015年底，我国60岁以上老年人口达2.22亿人，占总人口的16.1%。预计到2030年，老年人口将增长至3.71亿人，年均增长1,260万人，进入中度老龄化阶段。
• 养老机构供给不足：目前我国每千名老年人拥有养老床位27.2张，远低于政策要求的35-40张。中端养老市场被忽视，而老年人的消费能力不断上升。
• 政策扶持力度加大：自2013年起，政府出台多项政策支持养老地产，包括土地供给、资金支持、税收补贴和医养结合，推动养老地产从政府主导向多元主体参与转变。
• PPP模式助力发展：PPP模式可有效缓解政府财政压力和企业投资风险，推动养老社区建设与运营，提高服务效率。
• 医护型养老需求上升：未来失能老人数量将显著增加，医护型养老社区需求空间广阔，同时智能化养老将成为发展趋势。
• 养老地产盈利模式待创新：当前养老地产的盈利模式仍不成熟，需探索更可持续的盈利方式，以吸引社会资本投入。

关键信息

1. 养老地产发展概况

• 发展历程：养老地产从2000年北京太阳城项目起步，经历了沉寂期后，自2013年起进入快速发展阶段。
• 类型与模式：
  • 居家养老：占比96%，以社区服务为主。
  • 机构养老：占比3%，包括普通型、医护型和敬老院。
  • 社区养老：占比1%，但未来将提升至7%。
  • 度假型养老社区：多集中在海南、云南等风景资源丰富的地区。
  • 老年公寓：设施齐全，可租可买，融合居家与社区服务。

2. 养老地产发展需求上升

• 老龄化推动需求：未来15年，养老地产规模有望超过10万亿元，成为最大产业。
• 供需失衡：养老机构数量不足，质量较低，无法满足中高端市场需求。
• 政策支持：国家出台多项政策，包括土地供给、资金支持、税收优惠和医养结合，促进养老地产发展。
• PPP模式应用：推动政府与社会资本合作，实现双赢，提高养老服务效率。
• 医护型养老社区：因失能老人数量增加，医护型社区需求空间大。
• 智能化发展：通过互联网、物联网等技术提升养老服务质量，缓解护理人员不足问题。

3. 国内外产业对比

• 国外经验：
  • 美国：设施完善，投资多元，老年公寓及护理业发展成熟。
  • 日本：介护保险制度推动养老地产发展，社区养老成为主流。
  • 欧洲：社区照顾为主，智能化水平高。
  • 新加坡：以房养老模式成熟，鼓励多代同堂居住。
• 国内现状：
  • 盈利模式待创新：主要依赖销售、持有及租售结合模式，尚未形成成熟盈利体系。
  • 发展不均衡：城乡、区域之间发展差异明显，中端市场被忽视。
  • 政策不完善：融资限制较多，社会资本参与信心不足。
  • 设施落后：多数养老机构配套设施不完善，缺乏智能化设备。
  • 供需矛盾：床位紧张与闲置并存，医养结合尚未实现有效对接。

4. 主要标的公司介绍

• 万科A：
  • 推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略。
  • 多地布局养老地产，注重服务而非开发。
  • 项目如“万科幸福汇”、“万科随园嘉树”等，展现多样化养老模式。
• 保利地产：
  • 实施“三位一体”养老战略，涵盖居家、社区和机构养老。
  • 引入优质医疗资源，建立健康生活馆，提升养老服务质量。
• 凤凰股份：
  • 战略转型，进军养老与健康产业。
  • 与多家医疗机构合作，提升养老项目专业性。
  • 2016年推出首个养老地产项目“宜兴颐然居”。
• 华业资本：
  • 提前布局，设立专门公司管理养老事业。
  • 收购捷尔医疗，进军医疗服务领域，提升养老医疗水平。
• 新城控股：
  • 通过收购金东方，进入养老地产行业。
  • 引入“互联网+”模式，打造养老O2O平台，提供多元化服务。

结论

养老地产作为应对人口老龄化的重要手段，发展潜力巨大。然而，其发展仍面临诸多挑战，包括政策不完善、融资困难、盈利模式待创新等。未来，随着政策扶持力度加大、PPP模式推广、医护型社区需求上升及智能化发展，养老地产有望成为房地产行业的重要增长点。