20210923-中泰证券-金科服务-09666.HK-内外兼修高品质成长_科技赋能降本增效_15页_862kb

金科服务（9666.HK）总结

核心内容

金科服务（9666.HK）是一家立足于西南地区的全业态物业管理服务公司，成立于2000年，2006年拓展至独立第三方增值服务，2013年进一步发展社区增值服务。截至2021年上半年，公司已实现全国26个省、166个城市的布局，管理住宅项目496个、非住宅项目292个，合约面积约31.5百万方。

公司凭借良好的市场口碑与品牌影响力，第三方外拓占比超过70%，显示其较强的市场化能力。同时，公司在社区增值服务方面表现突出，各项业务收入均实现翻倍增长，尤其是旅居综合业务和园区经营业务，增速分别高达1623.02%和526.41%。

公司综合毛利率自2017年的26.8%逐年提升至2021年H1的32.5%，净利率也保持逐年上升趋势，得益于良好的成本控制及科技投入。公司享受西部大开发15%的优惠税率政策，所得税率显著低于行业平均水平，进一步增强了盈利能力。

主要观点

• 成长性与市场拓展：公司成长有保障，背靠母公司金科股份，具有强大的资源支持；第三方外拓能力强，市场化程度高。
• 社区增值服务：社区增值服务是公司增长的重要驱动力，收入占比快速提升，从2017年的7.35%提升至2021年H1的25.21%，且各项细分业务均实现大幅增长。
• 科技赋能：公司在智慧科技服务领域投入较多，已具备软硬件输出能力，毛利率维持在较高水平。
• 财务健康：公司拥有充足货币资金，资产负债率保持低位，财务结构稳健，具备较强的抗风险能力。

关键信息

公司业务结构

• 物业管理服务：以住宅为主，非住宅为辅，主要收取物业服务费。
• 非业主增值服务：围绕开发商开展，包括案场服务、前介服务及顾问服务。
• 社区增值服务：围绕业主居家生活，包括家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务及旅居综合服务。
• 智慧科技服务：为开发商提供智能解决方案，包括智慧设计、智慧案场及智慧综合运营平台服务。

股权结构

• 公司实控人为金科股份，持股52.33%。
• 恒业美好与金恒鸿鑫分别为2017年和2020年设立的物业板块员工持股平台，合计持股7.74%。
• 天津卓越为母公司金科股份设立的地产板块核心骨干持股平台。
• 上市前总持股占比达到14.2%，激励机制完善。

盈利能力

• 综合毛利率从2017年的26.8%提升至2021年H1的32.5%，在行业中处于较高水平。
• 净利率逐年提升，2021年H1为19.8%，主要得益于费用率下降和所得税率优势。
• 公司享受15%的优惠税率，有助于提升净利率。

投资建议

• 评级：买入（首次）
• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为10.79亿、16.11亿、23.54亿元；EPS分别为1.65元、2.47元、3.61元。
• 估值：当前股价对应PE分别为19.4倍、13.0倍、8.9倍，估值处于行业可比公司中偏低位置，具有估值修复空间。

风险提示

• 疫情可能影响外拓进度。
• 住宅物业交付进度不及预期。
• 第三方拓展项目毛利率可能不及预期。
• 公开资料可能存在滞后或更新不及时的风险。

财务指标概览

业务增长预测

总结

金科服务凭借其在西南地区的良好口碑和强大的品牌力，实现了快速的市场化拓展。公司在社区增值服务方面表现突出，各项业务均实现快速增长。科技赋能提升了运营效率，降低了成本，增强了盈利能力。公司财务状况稳健，货币资金充足，资产负债率低，具备良好的成长潜力。分析师认为，公司未来3-5年将实现高速业绩增长，当前估值偏低，具备明显的估值修复空间，首次给予“买入”评级。然而，公司仍面临疫情、住宅交付进度、第三方毛利率等潜在风险。