房地产长周期专题报告之二：租售并举重塑供给新十年格局-20180105-申万宏源-36页-2mb

房地产长周期专题报告总结

核心内容

本报告主要分析了中国房地产市场的供给结构、租赁市场发展趋势以及长效机制的构建思路，强调了核心都市圈在房地产市场中的重要性，以及通过租售并举和租售同权来实现住房市场的长期稳定发展。

主要观点

1. 供给结构：

   • 房地产市场库存分为四类：已拿地未开工、已开工未销售、可售、待售。
   • 短期库存已回到健康水平，但中长期库存仍存在较大压力，尤其是三四线城市。
   • 未来土地供应将向一二线城市倾斜，三四线城市将大幅缩减指标，以缓解供需失衡。

2. 租赁市场：

   • 租赁市场发展不足，机构化率低，租金收益率远低于房价涨幅。
   • 一线城市租赁市场潜力较大，未来租赁市场将作为商品房市场的有效补充。
   • 政策推动租赁市场发展，包括租售同权、租赁住房建设、租赁用地增加等。

3. 长效机制：

   • 借鉴新加坡和香港的住房制度，我国未来可能构建租售并重的多元化住房体系。
   • 重庆经验表明，充足的土储为政策调控提供了空间，有利于稳定房价和促进保障房建设。
   • 土地财政依赖度较高的地区更需要发展租赁市场以平衡供需。

关键信息

1. 供给分析

• 库存结构：

  • 待售库存为统计局公布的指标，反映现房库存。
  • 可售库存包括现房和期房，是当前房地产市场的主要供给。
  • 远期库存（拿地未开工）占比较高，尤其集中在三四线城市，占比约80%。
  • 2016年全国待售面积下降约1亿平米，去化周期下降至6.9个月。

• 土地供应趋势：

  • 2016-2020年住宅用地供应预计减少37%，2020-2030年预计减少46%。
  • 一线城市土地供应将适当增加，以缓解供不应求现象。
  • 重庆土地储备充足，能够支撑政策调控，房价相对平稳。

• 城市能级与供地销售比：

  • 一线城市供给销售比低于1，房价支撑强劲。
  • 二线城市供给销售比高于三线城市，主要受中西部城市影响。
  • 三大都市圈的供地销售比低于其他区域，房价支撑更稳固。

2. 租赁市场发展

• 租赁市场现状：

  • 我国租赁市场尚不发达，租赁人口与租赁房屋比例低于国际水平。
  • 流动人口集中的大城市租赁市场与国际差距较大。

• 租赁市场潜力：

  • 一线城市租赁市场将快速发展，成为未来居住需求的重要补充。
  • 租赁建设用地的推出有助于提升租金收益率。

• 政策支持：

  • 中央和地方积极推动租赁市场，包括租售同权、机构化租赁企业、租赁住房用地增加等。
  • 试点城市推出租赁政策，如商业用房改租赁、集体建设用地用于租赁等。

3. 长效机制探讨

• 新加坡组屋制度：

  • 新加坡以政府主导的组屋体系为主，保障了中低收入阶层的居住需求。
  • 组屋价格由政府制定，远低于市场价，覆盖了80%以上的居民。
  • 政府通过税收政策和补贴措施，有效抑制投资需求，维持房价稳定。

• 香港公屋制度：

  • 香港以租赁为主的公屋体系，主要面向低收入家庭。
  • 公屋申请需严格审核，且等待时间较长，存在供需失衡问题。
  • 私人住宅价格涨幅较快，受全球投资者影响。

• 长效机制构想：

  • 我国将构建租售并重、保障居民基本居住需求的多元化住房体系。
  • 借鉴新加坡和香港经验，发展公租房、共有产权房，逐步实现住房的公平分配。

图表目录摘要

• 图1：四类库存指标详解
• 图2：全国商品房待售面积下降约一亿平
• 图3：去化周期因调控政策开始出现分化
• 图4：开工未销售和已拿地未开工库存走势分化
• 图5：库存结构已拿地未开工逐渐增多
• 图6：拿地未开工面积主要集中在三四线城市
• 图7：300城一二三线城市住宅用地成交面积占比
• 图8：300城销售面积占比
• 图9：各省份的新开工-销售
• 图10：各省份的开工未销售口径下的去化周期
• 图11：分都市圈看供地和销售面积之比
• 图12：分城市能级看供地和销售面积之比
• 图13：新增建设用地面积逐年下行，住宅用地比例逐渐走低
• 图14：我国住宅用地成交的容积率在2015年达到拐点
• 图15：重庆去化周期
• 图16：重庆历年供应面积远高于销售面积
• 图17：重庆较为依赖土地出让收入
• 图18：重庆土地有关税收占比约在35%
• 图19：上海租赁建设用地租金收益率远高于同地区商品房
• 图20：2015年土地成交价款/地方公共财政收入前十位的城市
• 图21：土地成交价款占地方公共财政收入比例在2010年达到最高点
• 图22：土地楼面价在房价中的占比逐渐升高
• 图23：二线城市土地成交价款/地方公共财政收入最高
• 图24：长三角城市土地成交价款/地方公共财政收入指标高于其他都市圈
• 图25：江苏、山东、海南等省份国有土地出让金/地方公共财政收入占比较高
• 图26：2015年土地成交价款/地方公共财政收入前十位的城市
• 图27：新加坡各类土地占比
• 图28：60年代实行居者有其屋计划以来，新屋供给逐渐匹配购房需求
• 图29：2000年以来，HDB住户占比稳定在80%左右
• 图30：商品房和二手组屋价格保持温和上涨态势
• 图31：新加坡居民月工资收入不同水平占比
• 图32：新加坡政府税收分布
• 图33：HDB每年补贴
• 图34：公屋租金约70港元/平米/月，是私宅的四分之一
• 图35：2015年7月-2016年6月香港公屋的申请等候时间
• 图36：符合照公屋申请月收入资格的香港居民比例
• 图37：2012年起的香港新建成的公屋不提供40平米以上户型
• 图38：香港公屋面积分布
• 图39：香港C类私宅1999年以来售价增长幅度超90%
• 图40：房价指数变动幅度远高于名义GDP和CPI变动
• 图41：香港土地财政依赖较高

表格目录摘要

• 表1：《国土规划纲要2016-2030年》主要指标
• 表2：四大一线城市十三五土地规划主要指标
• 表3：至2020年一线城市可供应年均约4100万平（测算）
• 表4：上海出让的6幅租赁建设用地租金收益率远高于同地区商品房
• 表5：12个试点城市推出的租赁政策
• 表6：2015年土地成交价款/地方公共财政收入前十位的城市
• 表7：新加坡部分小区二手组屋价格
• 表8：新加坡部分小区新组屋价格
• 表9：香港住房体系
• 表10：住房体系对比，共有产权房定价更为灵活
• 表11：长效机制发展过程
• 表12：重点公司估值表